El mercado del alquiler es voluble. Sus altos y bajos están sujetos a numerosos cambios normativos, especialmente por la presión que vive este sector, ya que una parte nada desdeñable de la población escoge el alquiler como sistema de vivienda. Este sector vivió en diciembre la aprobación de un Real Decreto del Gobierno que en enero no consiguió ser convalidado.
Según la 'Encuesta de Condiciones de Vida' (junio 2018) del Instituto Nacional de Estadística (INE), cada vez son más los españoles que viven de alquiler. De hecho, el número de hogares con vivienda en propiedad descendió en 2017 hasta el 76,7%, respecto al 77,1% del año anterior. La cifra de 2018 es la más baja desde 2004 (el máximo se dio en 2005, cuando el 80,5% de la población vivía en casa de propiedad). Aunque minoritario, el alquiler presenta diversos retos en la actualidad, especialmente entre el público joven.
Con el riesgo de que esta tendencia alcista en los precios deje a centenares de familias fuera del derecho a una vivienda digna y adecuada, el Gobierno tomó cartas en el asunto con la aprobación el pasado 18 de diciembre de un Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El Ejecutivo tramitó esta normativa con urgencia basándose en el hecho de que España “afronta retos importantes en materia de vivienda”, especialmente vinculados al acceso a esta en su modalidad de alquiler.
Este Real Decreto establecía medidas como el aumento de los años de alquiler en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda ampliando la prórroga obligatoria de los contratos desde los tres hasta los cinco años. También incluía la limitación de dos mensualidades de la fianza que el arrendador puede exigir a su inquilino y el hecho de que la propiedad deba asumir los gastos de gestión inmobiliaria de alquilar, así como los derivados de formalizar el contrato. La nueva normativa introdujo, asimismo, medidas ante la proliferación de los pisos turísticos, dando la capacidad a la comunidad de vecinos de limitar su uso o incluso vetar los alquileres. Y modificó, igualmente, el procedimiento actual de desahucios para los hogares más vulnerables.
Un decreto de 35 días
Todos estos puntos aprobados en diciembre quedaron cancelados el pasado mes de enero por el voto contrario de Podemos en la convalidación del decreto, que debía producirse en un periodo máximo de 30 días. El principal escollo fue que normativa carece de una regulación de los precios por parte de los ayuntamientos o las comunidades autónomas, una condición que estuvo sobre la mesa durante la negociación. Esto hizo que este Real Decreto tuviera una vigencia de apenas 35 días.
Es la cuarta ocasión en democracia que un Real Decreto no consigue ser convalidado en las Cortes (una de ellas fue por error). De hecho, con el fracaso de la normativa en el Congreso dejan de estar en vigor las mejoras aprobadas en este decreto y el Consejo de Ministros deberá intentar aprobar otro decreto próximamente. No obstante, a quienes hayan formalizado contratos de alquiler durante los 35 días de vigencia de esta normativa (entre el 18 de diciembre y el 22 de enero) se les aplicará el Real Decreto derogado, ya que están amparados por la legislación vigente en el momento de la firma.
Aparte de quienes se encuentren en esta situación, para el resto de la población española la normativa vigente en materia de alquiler tras fracasar su convalidación vuelve a ser la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada en 1994 y modificada en 2013 por el PP, con la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas.
Según la normativa vigente, los contratos vuelven a tener una duración de tres años, tanto si el arrendador se trata de una persona física como jurídica. Asimismo, la propiedad podrá volver a pedir al futuro inquilino más de dos mensualidades de fianza, así como otras garantías que considere, incluido el aval bancario, de forma ilimitada. Igualmente, los inquilinos volverán a responder de los impuestos, haciéndose cargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y de los impuestos aplicados al contrato de alquiler.
Así, además del hecho de que no se fijen los límites de los precios del alquiler, los inquilinos vuelven a una situación de mayor indefensión ante los propietarios, que tienen más garantías de pago y contratos más cortos. Sin embargo, todo ello puede volver a cambiar en el momento en el que el Gobierno alumbre una nueva normativa que, si aspira a ser convalidada en el Congreso, incluya limitaciones en los precios de los alquileres, y entonces sí se logre combatir el principal problema de la vivienda de alquiler: la subida de precios en todas las ciudades españolas.
