Carta remitida por Polygon al Comité de Auditoría y Control del Consejo de Administración de Realia (2)

Publicado 10/12/2018 16:19:17CET

Esto mismo también es reconocido por TINSA, el valorador de las actividades de promoción inmobiliaria de Realia, en su Working Paper de 10 de diciembre de 2013[1], donde parece claramente pronunciarse en contra del uso de ECO para representar la "imagen fiel" de los activos de la compañía:

"Simplemente debe de prevalecer aquel principio o principios de cuya aplicación y concreción se derive que las cuentas anuales reflejen de la forma más fiel posible la imagen de la empresa. Esta cuestión es ciertamente relevante, ya que supone un claro punto de diferenciación con respecto a las tasaciones realizadas para garantía hipotecaria [https://www.tinsa.es/glosario-inmobiliario/garantia-hipotecaria/] conforme a la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo."

Tercero, con todo lo anterior en mente, nos gustaría tratar de la responsabilidad del Comité de Auditoría y Control del Consejo de Administración de Realia en general, y en particular en cuanto a la circunstancia de la potencial infravaloración de los activos de Realia.

De acuerdo al artículo 44 del Reglamento del Consejo de Realia, como parte de sus deberes, el Comité de Auditoría del Consejo de Administración:

1. Es el responsable último del proceso de selección de los auditores. 2. Debe recabar regularmente de los auditores información sobre el plan de auditoría y su ejecución. 3. Supervisa el proceso de elaboración y presentación de la información financiera preceptiva, y además supervisa el proceso de elaboración de las cuentas anuales. 4. Informa al Consejo acerca de la corrección y la fiabilidad de las cuantas anuales y el resto de información financiera de Realia.

Asimismo, de acuerdo con la Guía Técnica 3/2017 aprobada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores acerca de las comisiones de auditoría de entidades de interés público (i.e. entre otras, las sociedades cotizadas), el Comité de Auditoría y Control del consejo de Administración:

1. Debe evaluar, teniendo en cuenta las diferentes fuentes de información disponibles (incluyendo la auditoría externa), si la entidad ha aplicado correctamente las políticas contables. 2. Será responsable del proceso de selección del auditor externo, para lo cual debe considerar el alcance de la auditoría, la capacitación, experiencia y recursos del auditor, así como la efectividad y calidad de los servicios de auditoría a prestar. 3. Debe recabar regularmente del auditor información sobre el plan de auditoría y la ejecución del mismo. 4. Debe discutir con el auditor los juicios realizados acerca de la calidad y la aplicabilidad de los principios contables de la compañía. 5. Debe comentar con el auditor los métodos e hipótesis utilizadas por la dirección en las estimaciones contables significativas, así como el efecto de la consideración de métodos o hipótesis alternativas, y la consideración por el auditor de datos o información que pudieran ser contradictorios con las hipótesis de la dirección 6. Debe revisar con el auditor los hallazgos significativos derivados de su trabajo y el contenido del informe de auditoría y emitir un informe acerca de la actuación del auditor y cómo el auditor ha contribuido a la claridad de la auditoría y la integridad de la información financiera. 7. Debe informar al Consejo de Administración y, en su caso, a las autoridades supervisoras, si considera que hay aspectos preocupantes o sin resolver sobre la calidad de la auditoría.

Basado en lo anterior, como parte de sus deberes tendientes a asegurar la calidad de la auditoría externa y la exactitud de las cuentas anuales y el resto de información financiera de Realia, el Comité de Auditoría y Control del Consejo de Administración de Realia debería asegurarse de que los auditores externos de la compañía, Ernst & Young ("EY"), cumplan con sus deberes contractuales y estatutarios de modo que las cuentas anuales de Realia presenten la imagen fiel de los activos y pasivos de la compañía. En particular, el Comité de Auditoría y Control debe asegurarse de que EY cumpla con sus obligaciones que derivan de, entre otras fuentes:

1. Los artículos 1.2 y 4 de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, y de los artículos 4 y 6 del Real Decreto 1517/2011, de 31 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento que desarrolla el texto refundido de la Ley de Auditoría de Cuentas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2011, de 1 de julio.; y 2. Los principios de contabilidad generalmente aceptados bajo el Marco Conceptual de la Contabilidad del Plan General de Contabilidad, adoptado por el Real Decreto 1514/2007 de 16 de noviembre.

En este contexto, el Comité de Auditoría y Control de Realia debe revisar si EY, como auditores externos, está cumpliendo con su obligación de asegurarse que las cuentas anuales presentan la imagen fiel del desempeño financiero y la condición de Realia, y en particular si los principios de prudencia y de imagen fiel han sido correctamente observados.

ECO es un método de valoración que es significativamente más conservador que RICS, por su propia naturaleza y objetivo legal explícito. Como resultado, el uso de ECO puede resultar en una infravaloración significativa de los activos de Realia, especialmente cuando se la compara a sus competidores directos en el mercado español.

Teniendo en cuenta que EY ha auditado los estados financieros de Realia, y dichos estados financieros incluyen una valoración de los activos en renta de Realia realizada de acuerdo al método RICS, y por lo tanto EY debe haber aceptado el Uso 1 de RICS (VGPA1), nos parece inexplicable que, en los mismos estados financieros, EY pueda también aprobar sin pegas el uso del método ECO para valorar los activos de promoción residencial. Esto es aún más sorprendente en tanto que EY es también el auditor de dos de las cinco otras compañías cotizadas en España dedicadas a la promoción residencial, Aedas y Quabit, las cuales usan el método RICS (como hacen, de hecho, todas las compañías inmobiliarias cotizadas excepto Realia).

Reconocemos que EY ha incluido en los estados financieros más recientes de Realia una lista de "cuestiones clave de la auditoría". Estas incluyen la valoración de las existencias e inversiones inmobiliarias de Realia en vista de (1) los importes tan significativos de que se trata, y (2) el alto grado de sensibilidad de estas valoraciones cuando se alteran las hipótesis subyacentes a dichas valoraciones. Sin embargo, en circunstancias en las cuales no se puede justificar el uso del método ECO ni desde el punto de vista legal ni desde un punto de vista contable, EY debería haber ido más allá en su cualificación de los estados financieros de Realia. Nos parece sorprendente que, en el informe anual del auditor, EY no haga ningún comentario acerca de si los métodos de valoración usados por Realia son correctos, en particular en relación a: (1) si es correcto que Realia mezcle dos métodos de valoración diferentes en sus cuentas anuales (cuando antes usaba sólo RICS), y (2) si ECO es, en definitiva, un método apropiado de valoración.

En conclusión, en nuestra opinión, el uso de ECO para valorar los activos de promoción residencial de Realia es incorrecto. Es nuestra impresión que el Comité de Auditoría y Control del Consejo de Administración no ha tomado los pasos suficientes para asegurarse la calidad del trabajo de auditoría y de que EY certifique razonablemente las cuentas anuales individuales y consolidadas de Realia con arreglo a sus deberes contractuales y estatutarios.

(CONTINUA)

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