Las compraventas de viviendas bajaron a finales de 2022 y anticipan un descenso de precios "hacia la normalidad" en 2023

VALNCIA 24 Feb. (EUROPA PRESS) -

La Comunitat Valenciana cerró 2022 con un descenso trimestral del 6,07% en el número de compraventas de viviendas, en lo que los agentes de la propiedad inmobiliaria leen como el inicio de una "vuelta progresiva hacia la normalidad" tras un periodo "excepcional", que se trasladará a los precios de las viviendas de segunda mano entre el segundo y tercer trimestre de este año.

Así se ha puesto de manifiesto en la presentación del informe 'Mercado Inmobiliario de la Comunitat Valenciana' que han publicado el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (API), el Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario (GAMERIN) y la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Valencia (APIVA). El director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, Luis Fabra, ha dado a conocer este estudio en un acto en el que han participado el portavoz de API, Vicente Díez, y el miembro de la Junta Directiva de APIVA, Vicente Engasa.

En el cuarto trimestre de 2022 se contabilizaron 24.367 compraventas de viviendas en la Comunitat Valenciana, un 6,07% con respecto al trimestre anterior, que fue el de mayor compraventas desde el tercer trimestre de 2007. No obstante, con respecto al año pasado, se produjeron un 13,75% más de compraventas.

Luis Fabra ha explicado que "venimos de un periodo excepcional" con unas circunstancias particulares por el nivel de ahorro de las familias alcanzado tras el confinamiento, unos tipos de interés negativos unidos a un "efecto psicológico" tras la pandemia de querer viviendas más grandes, con espacios abiertos y contar con más flexibilidad gracias al teletrabajo. Este fenómento, ha apuntado, no era "ilimitado" y "se ha agotado". "Ahora vamos a otra realidad", ha añadido.

El analista ha puntualizado que a pesar de la caída, se trata de un "buen dato" y de una "corrección muchísimo más suave" que la registrada en otras autonomías, como Aragón, donde las compraventas han descendido un 24%, o Cataluña, con un descenso del 14%.

El descenso trimestral de compraventas durante el último trimestre se produjo tanto en viviendas de obra nueva como usadas. Las primeras se redujeron un 7,18% y las segundas un 5,90%.

"CERRAMOS UN AÑO FANTÁSTICO"

Si se atienden a los datos anuales, 2022 trajo los niveles máximos de compraventas desde el primer trimestre de 2008, con un crecimiento del 23,89% respecto al año anterior. "Cerramos un año fantástico", ha valorado Fabra.

El director de la Cátedra ha explicado que en España se considera que la normalidad está en el entorno de las 11 compraventas por cada 1.000 habitantes. En la Comunitat Valenciana, el índice fue de 14,73, el mayor de España.

Luis Fabra ha señalado que las previsiones son que en la primera mitad de 2023 se mantengan cifras "por encima de la normalidad" y que después el mercado se mueva en niveles "similares al periodo 2017-2019", con índices de 11 compraventas por cada mil habitantes.

"MODERAR LOS PRECIOS"

En vista de estas cifras, "lo más racional que puede hacer un mercado, cuando sabemos que va corregir su actividad, es moderar los precios", ha explicado Luis Fabra, que sin embargo matiza que "el precio de la vivienda siempre decrece después de la tendencia en las compraventas".

Así, el precio por metro cuadrado de la vivienda fue de 1.444 /m2, un máximo desde mediados de 2011, con un incremento trimestral del 0,79% y del 6,53% interanual. La subida de precios se ha moderado respecto a los trimestres anteriores.

Luis Fabra ha expuesto que en los últimos años el precio ha subido pero ha sido un "crecimiento sano": aún está a 300 euros por metro cuadrado del máximo histórico.

El economista cree que "en el segundo trimestre de 2023 ya es probable que se den tasas negativas de crecimiento de precios", y apunta: "Que un precio entre en negativo no es un problema, el problema son crecimientos y descensos de más del 3%. Una reducción de precios supone mantener la actividad".

LAS VIVIENDAS DE OBRA NUEVA: OTRA REALIDAD

Pese a ello, Fabra no extrapola esta situación al mercado de vivienda de obra nueva. Según ha señalado, la vivienda nueva y la usada viven "dos realidades muy distintas": la de segunda mano lidera el mercado y supone el 87,36% de las compraventas y el peso de la vivienda nueva se está reduciendo y se sitúa en una cuota del 11,9%.

El precio de la vivienda de obra nueva está en "máximos históricos" y ha crecido con mayor intensidad. "El mercado absorbe un 13% más de lo que se construye" debido principalmente a los costes de construcción, ha detallado, antes de advertir de una "posible escasez de producto". "Vamos a tener menos promociones de obra nueva de lo que tenemos, y eso va a hacer que siga siendo más cara".

Por ello, no cree que se observen a lo largo de 2023 reducciones de precio en vivienda nueva.

MERCADO HIPOTECARIO

Por otra parte, el número de hipotecas sobre vivienda fue de 53.150 en la Comunitat Valenciana en 2022, un 11% más que el año anterior. Se trata de la mejor cifra de los últimos doce años.

El 53,21% de las compraventas se realizó con hipoteca, una cifra que se eleva hasta el 71.15% en la provincia de Valencia. "Son datos muy bajos comparados con otras comunidades", apunta Luis Fabra, y "suponen que todavía llegan recursos propios al mercado inmobiliario".

El endeudamiento medio por vivienda ha sido de 106.429 euros, con un aumento trimestral de 1,59%. En el último año, el importe medio ha sido de 105.270 euros, nivel máximo desde el segundo trimestre de 2009, con un ascenso interanual del 4,07%. "Estamos muy lejos de máximos. Hemos tenido un comportamiento racional", ha subrayado Luis Fabra.

El 63,57% de los nuevos créditos hipotecarios se han dormalizado a tipo de interés fijo y el 36,43% a tipo de interés variable. La cuantía media en las hipotecas de tipo fijo fue de 2,76% y en el variable de 2,35%. Luis Fabra recomienda elegir tipo fijo, si es posible, o decantarse por hipotecas mixtas.

ALQUILER: "NO HAY OFERTA PORQUE NO HAY SEGURIDAD"

En cuanto al mercado del alquiler, el responsable de la cátedra ha asegurado que los propietarios "no quieren participar a pesar de que la rentabilidad es altísima" y ha advertido que "no hay oferta porque no hay seguridad jurídica" ni incentivos para los dueños.

El precio de oferta de vivienda en alquiler en la provincia de Valencia en diciembre de 2022 fuende 9,53 euros/m2/ mes, cerca de máximos históricos, con un descenso trimestral del -0,50% y un aumento interanual del 15,48%, En la ciudad de Valncia fue de 11,25 /m2/mes, el máximo histórico.