MADRID, 14 Feb. (EUROPA PRESS) -
El condohotel es un modelo de negocio que puede aproximar a promotores y gestores de hoteles de lujo en un futuro próximo, según un informe realizado por la consultora inmobiliaria Irea, que apunta a la "escasa presencia" de cadenas internacionales de lujo en Madrid y Barcelona.
Irea apunta que en ambas ciudades "aún queda recorrido" para hoteles y marcas como Bulgari y Ritz Carlton, de Marriott; Regent y Missoni, de Rezidor; W, de Starwood, o Four Seasons. El estudio considera que las claves de la previsible proliferación de conceptos de alta gama en Madrid y Barcelona son que las dos capitales "son referentes de interés turístico a nivel nacionale internacional, la presencia limitada de las cadenas internacionales de la gama lujo en el segmento urbano y la figura del condo hotel como alternativa para promotores e inversores y cadenas hoteleras enfocadas a la gestión".
El informe destaca cómo en Madrid la actividad hotelera ha crecido notablemente en los últimos años. Las cifras del conjunto de 2005 registran un máximo histórico, con más de 12,3 millones de pernoctaciones (1,4 millones en establecimientos de 5 estrellas), y las cifras de viajeros se encuentran muy cerca de los 6 millones anuales.
En cuanto a Barcelona, durante los ocho primeros meses de 2006, fue visitada por 4,4 millones de turistas, un 17,3% más que durante el mismo período de 2005. Adicionalmente, la cifra de pernoctaciones creció un 13,6% y la ocupación hotelera alcanzó el 77%, destacando el crecimiento de los niveles de ocupación en los hoteles de 4 y 5 estrellas.
En cuanto a la situación de la oferta hotelera de la gama de lujo, el estudio de Irea indica que en los últimos cinco años ambas ciudades han experimentado un crecimiento anual compuesto (CAC) muy parecido: Madrid, un 16,1% en cuanto a establecimientos (de 11 a 20 hoteles de 5 estrellas en cinco años) y un CAC de 19,2% en plazas. Barcelona, un CAC del 16,7% de establecimientos (de 7 a 13 hoteles de 5 estrellas en 5 cinco años) y 16,3% de plazas.
Según la consultora inmobiliaria, aunque la calidad media de los alojamientos hoteleros en España (considerando los segmentos de 4 y 3 estrellas) "es muy alta y superior a muchos otros destinos competidores en Europa", existe "una carencia de oferta de lujo". "Este tipo de hoteles atraen a un turista con un altísimo nivel adquisitivo, que viene motivado por negocios generalmente y que favorece el progresivo incremento de las tarifas medias del segmento de alta gama, que generalmente produce un efecto positivo sobre las tarifas de establecimientos de categorías inferiores", sostiene el informe.
APROXIMAR RENTABILIDAD.
En este contexto, Irea afirma que el condohotel "permite aproximar los objetivos de rentabilidad de promotores e inversores y los de cadenas hoteleras, en la medida en que dicho modelo puede ser la llave para permitir el acceso a ubicaciones de primer orden a las cadenas internacionales de lujo vía contratos de gestión, en la medida en que las exigencias de rentabilidad de inversores se ven satisfechas al transformar un producto inmobiliario en explotación (hotel) en un producto de pura rotación (cuasi residencial)".
"Ofrece un producto de alta gama, 'con marca' y con servicios, que al ser objeto de explotación por parte del operador es susceptible de proporcionar una rentabilidad a los inversores y usuarios de las unidades de condominio y un potencial de revalorización (razonablemente similar al del producto residencial comparable)", señala Irea.
Irea destaca que aspectos tales como el reconocimiento de marca y la propia confianza que generan las cadenas internacionales de lujo "permiten considerar una prima en precio a la hora de comercializar este tipo de producto y una mayor velocidad de venta del mismo".
No obstante, apunta que el modelo "no está exento de riesgos". "La alternativa de llevar a cabo una gestión del día a día con múltiples propietarios frente a un propietario único, la necesidad de garantizarse adecuados niveles de mantenimiento de las unidades alojativas, la disponibilidad de las mismas, etc., son elementos que cuestionan profundamente los operadores hoteleros antes de tomar una decisión de esta naturaleza", concluye la consultora.
