Las operaciones 'distress' fueron las grandes protagonistas y lo seguirán siendo este año
MADRID, 26 Ene. (EUROPA PRESS) -
El volumen total de las transacciones en el mercado hotelero español se situó en 829 millones de euros, lo que supone un 61,2% más que el registrado en 2010, a través de la venta de 36 activos hoteleros, destacando especialmente la venta de activos singulares y de operaciones 'distress', según el informe 'Radiografía del mercado hotelero en España en 2011' realizado por la consultora Irea.
El mercado hotelero de inversión en España en 2011 arroja datos positivos y eso a pesar de que el contexto macroenómico resultó poco favorable. En total a lo largo del año se vendieron 36 activos hoteleros frente a los 20 hoteles que fueron objeto de compraventa el año anterior.
"Este enorme crecimiento se produjo en un contexto de marcada sequía financiera, en que el elemento clave para el cierre de muchas de las transacciones registradas ha sido la disposición de las entidades financieras a subrogar al comprador en la deuda hipotecaria ya asociada al activo objeto de la compraventa", explicó Miguel Vázquez, socio director de Irea.
En las transacciones hoteleras registradas en 2011 destacaron especialmente la importancia de 'activos singulares', que al igual que en 2010 mantuvieron un fuerte protagonismo atrayendo a buena parte de los recursos invertidos.
Así los principales activos emblemáticos que cambiaron de dueño, y que representan el 39% de la inversión total, son Hoteles Intercontinental, Hesperia Castellana-Madrid, Hilton-Valencia y Palace-Barcelona, vendido por Husa y que de acuerdo con la información hecha pública (544.00 ?/habitación) ha supuesto la transacción de mayor importe en términos de precio por habitación.
El segmento vacacional supone dos tercios del número de transacciones totales (22 de las 36 realizadas), si bien el segmento urbano, concentró el 64% de la inversión total. Dentro del segmento urbano destaca Madrid y Barcelona como destinos de preferencia, acaparando conjuntamente el 49,3% de la inversión total.
En 2011 se aprecia una mayor diversificación geográfica de la inversión respecto a 2010, año en que el 75% del volumen total de transacciones se concentró únicamente en tres provincias (Madrid, Barcelona y Alicante).
Por categorías, el 90% de la inversión se repartió entre los segmentos de 5 y 4 estrellas, desplazando de forma clara al segmento de 3 estrellas.
Tal y como ocurrió en 2010, el segmento de 5 estrellas mantiene un fuerte protagonismo respecto a la tendencia histórica de claro predominio de las transacciones dentro de las categorías inferiores (4 y 3 estrellas).
Respecto a las operaciones de cartera, 2011 vino marcado por un escaso protagonismo de este tipo de transacciones que sólo han concentrado el 9% del volumen total de las operaciones (sin considerar en el cómputo, al encontrarse pendiente de resolución judicial, la compra de los activos de Hotasa por parte de Posibilitum ni la compra por parte de Iberostar de 5 hoteles de Tomas Cook).
PROTAGONISMO DE OPERACIONES 'DISTRESS'.
En 2011 las operaciones denominadas 'distress', aquellas que se venden para paliar problemas de solvencia, han sido las grandes protagonistas en 2011 ya que han supuesto el 43% del volumen total de transacción.
"Si bien hasta 2009 no se había registrado una actividad destacable en el plano de las operaciones 'distress', 2010 supuso el punto de inflexión. Los problemas de refinanciación de compañías hoteleras e inmobiliarias han derivado en una tendencia creciente de este tipo de operaciones que seguirá en los años venideros", prevé Vázquez.
Respecto al perfil del inversor las cadenas han recuperado un peso importante perdido en 2010, acaparando en 2011 el 30% de la inversión total (19 operaciones). "La mayor actividad de las cadenas hoteleras en 2011 sugiere un progresivo camino de convergencia entre las expectativas de precio de los vendedores y los precios susceptibles de ser rentabilizados por la pura operación hotelera", explicó el socio director de Irea.
Le siguen los inversores locales con un 34% del total de las transacciones (13 operaciones). Los inversores extranjeros únicamente han llevado a cabo 3 transacciones y sobre activos urbanos 'prime' pero que representan en conjunto el 30% del volumen total de las operaciones.
"Este limitadísimo protagonismo en el número de transacciones confirma las incertidumbres y temores que la debilitada situación financiera de España sugiere al mercado de inversión internacional", añade Miguel Vázquez. Las entidades financieras, concretamente BBVA Renting, han representado tan solo el 6% del total.
PREVISIONES PARA 2012.
Desde un punto de vista de demanda hotelera Irea prevé que este año continúe débil a nivel interno, afectando negativamente la operativa de los hoteles urbanos, mientras que los hoteles vacacionales experimentarán un comportamiento positivo como consecuencia de la mejor posición de nuestros principales emisores de demanda y el previsible mantenimiento de la situación de incertidumbre en países competidores del norte de África.
El informe de Irea asegura que a pesar del plan de medidas para ajustar el déficit público, siguen existiendo temores sobre un posible escenario de intervención de España que determinará el comportamiento de los inversores extranjeros.
Además, la reestructuración del sector financiero y las incertidumbres económicas que planean sobre la zona euro seguirán limitando el acceso a nueva financiación para la adquisición de activos, lo que se une al fuerte endeudamiento de propietarios hoteleros.
"Por todo ello se evolucionará hacia un predominio de operaciones 'distress' al tiempo que las entidades financieras continuarán priorizado la refinanciación de la deuda", sostuvo Vázquez.
El segmento de hoteles urbanos seguirá contando con un protagonismo más relevante que el vacacional dentro del volumen de transacciones motivado por el efecto de la caída del consumo interno de empresas (demanda de negocio) y particulares (ocio).
El informe de Irea explica que los balances de la mayor parte de las cadenas hoteleras españolas se encuentran fuertemente endeudados y precisan desinvertir activos con el objeto de reducir su presión financiera.
Sin embargo, los actuales condicionantes de mercado español harán que aquellas cadenas que cuenten con presencia internacional enfoquen sus estrategias de desinversión hacia activos ubicados en zonas geográficas más "seguras y estables".
