MADRID, 6 Feb. (EUROPA PRESS) -
El miembro del Consejo de Dirección del Centro para la Investigación y Desarrollo del Derecho Registral y Mercantil de la Universidad de Barcelona Fernando Méndez ha propuesto este miércoles a la Comisión de Economía del Congreso la posibilidad de que el Estado pueda subrogar créditos hipotecarios para determinados colectivos especialmente vulnerables y negociar posteriormente condiciones de pago "con importantes mejoras".
Así lo ha expuesto durante su comparecencia en relación con la Ley Antidesahucios, actualmente en tramitación parlamentaria. En concreto, Méndez ha "sugerido la posibilidad" de ampliar el ámbito de aplicación de la actual Ley de Subrogación para que los diferentes organismos del Estado puedan acordar con otros acreedores la compra de paquetes enteros de crédito.
De esta manera, entidades como por ejemplo el 'banco malo' podrían hacerse con hipotecas de los bancos con importantes descuentos, que luego podría repercutir en los deudores, de igual manera que sucede entre privados. "Definido un determinado grupo con determinadas características se podría solicitar que subrogasen la deuda. Todo el mundo se ahorraría sufrimientos y no tendría repercusión alguna en la solvencia del sistema financiero", ha asegurado.
Y es que, a su juicio, son este tipo de "políticas sociales" las que deben abordarse principalmente para dar solución a los afectados por las hipotecas y los desahucios, algo que implica establecer baremos, que son sinónimo de "una cierta discriminación". "Creo que lo adecuado es mejorar la tecnología jurídico-hipotecaria para que el sistema sea más eficiente y tenga mejores condiciones para todos, sin afectar a las bases del sistema hipotecario (porque) eso puede suponer un incentivo para que los que cumplen dejen de cumplir y los que incumplen lo sigan haciendo", ha explicado.
INTERESES DE DEMORA
Con respecto a los intereses de demora --que, según ha recordado, "no son remuneratorios sino penales y, por tanto, moderables por los tribunales a su arbitrio"--, Méndez ha coincidido en que los actuales tipos "no son mantenibles", porque "no hay equilibrio" entre acreedores y deudores, que además no pueden reclamar una moderación hasta que ha concluido el procedimiento de ejecución hipotecaria.
"Procede una primera modificación para que en el procedimiento especial de ejecución de bienes hipotecados, o bien no se puedan reclamar intereses de demora --que me parece excesivo--, o que se incluya un trámite para que el deudor pueda solicitar al juez que los modere", ha señalado.
En este punto, también hay que decidir si los jueces tienen arbitrio absoluto o si deben existir "criterios orientativos" sobre los tipos máximos, que "deberían ir en línea con lo que ya existe para multitud de bienes y servicios", vinculado con el precio legal del dinero.
Con respecto a la base de cálculo de estos intereses, Méndez ha defendido que "lo razonable" sería tomar "las cantidades impagadas en el momento de presentación de la demanda o, como mucho, las acumuladas en el procedimiento", incluyendo la posibilidad de introducir una "comisión por vencimiento anticipado un límite, por ejemplo, del 1%".
Actualmente, los intereses de demora se aplican sobre la totalidad del préstamo y crecen durante todo el tiempo que dura el procedimiento (entre doce y quince meses de media), algo "de lo que no tiene culpa el deudor", por lo que en el momento del lanzamiento la deuda se ha podido incrementar "entre un 20 y un 30%, algo insostenible".
HAY POSIBILIDADES SIMILARES A LA DACIÓN EN PAGO
El registrador también ha puesto sobre la mesa la posibilidad de "equiparar fiscalmente al ejecución hipotecaria con la dación en pago" para incentivar esta figura, de tal manera que el acreedor no tribute por la vivienda ni cuando hay dación, ni si la cede a un tercero ni cuando la vende.
Asimismo, ve conveniente "introducir medidas que faciliten la reestructuración de las deudas", posibilidad actualmente vetada a las hipotecas anteriores de 2007 si la ampliación del capital supone una pérdida de rango del crédito. "Habría que derogar esta restricción", opina, rechazando a renglón seguido la oferta del Gobierno de que el acreedor comparta con el deudor la plusvalía que pueda obtener de la venta del piso.
En este sentido, ha precisado que "en la dación en pago el acreedor asume el riesgo, las posibles pérdidas, y no puede ser que no tenga la ganancia" en exclusiva. Como alternativa, ha propuesto un sistema similar al estadounidense, en el que los acreedores que se acogen a la vía de ejecución rápida renuncian a la responsabilidad ilimitada del deudor (lo que impide embargar otros bienes si no se cubre la totalidad del préstamo) mientras que acogerse al sistema judicial mantendría esa responsabilidad ilimitada. También se podrían estudiar acuerdos privados en los que se comparta tanto la pérdida como la posible ganancia.
NO PERDER LA CASA
Dado que el objetivo fundamental de las medidas debe ser que los ciudadanos no pierdan su vivienda, algo que no es rentable "ni para el deudor ni tampoco para el acreedor, que debe provisionar por el piso y tiene como salida casi única el alquiler", Méndez ha propuesto desarrollar la legislación de la figura de 'anticresis'.
Esto supondría que "el acreedor pueda percibir los frutos de un inmueble", aplicando ese ingreso al pago de los intereses y, después, al capital, con lo que "el acreedor se constituiría en administrador de la finca y el propietario podría seguir en el piso y mantener la hipoteca por el tiempo que se pacte". Esto también evitaría las provisiones extraordinarias, porque "técnicamente no habría habido impago", aunque requeriría, además de cambios normativos, una autorización del Banco de España.
Méndez ha instado también ha regular las situaciones de sobreendeudamiento para los ciudadanos, en línea con la opción que sí tienen las empresas. De hecho, ha llamado la atención sobre el hecho de que España es "el único país de la Eurozona" sin una normativa de este tipo.
"Tenemos una ley que introduce una posibilidad muy parecida para bienes muebles comprados a plazos, para los que los jueces, excepcionalmente y por causas justas como paro, enfermedades o accidentes, pueden señalar nuevos plazos o alterar los convenidos, determinando en su caso el recargo del precio para los nuevos aplazamientos", ha recordado, proponiendo ampliar esta norma también a los créditos hipotecarios.
SISTEMA DE TASACIÓN
Finalmente, se ha referido al sistema de tasación, en el que considera urgente introducir dos modificaciones. Por una parte, hacer que la tasación independiente sea obligatoria en todos los casos --y no, como hasta ahora, sólo cuando se quiera colocar el préstamo en el mercado secundario o cuando se usa el procedimiento especial--. "¿En la situación actual, los acreedores somos nosotros, los accionistas y depositantes de las entidades financieras. ¿Merecen más respeto los inversores en títulos hipotecarios que nosotros? No", ha dicho.
Por otra parte, ha exigido que se arbitren medidas para que las entidades financieras estén totalmente vetadas en el accionariado de las sociedades de tasación, así como endurecer el régimen disciplinario de estas entidades.
Tras recordar que "la vivienda no está recogida en la Constitución como derecho fundamental", Méndez también ha puesto en duda la burbuja inmobiliaria. "Lo que hubo un exceso brutal de liquidez, que se puede repetir por muchas medidas que se tomen en relación con la ejecución hipotecaria. Y si la gente no paga no es por el sistema hipotecario, sino porque la economía es un desastre", ha dicho, recomendando acordar "juegos de suma positiva" en los que ganen acreedores y deudores y que no provoquen perjuicios a la mayoría de la sociedad por ayudar a unos pocos.
