Podrían ponerse en marcha entre finales de este año y principios de 2009
MADRID, 18 Mar. (EUROPA PRESS) -
Bancos y cajas, y no los promotores, son los mejor posicionados para crear las primeras sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi) en España --Reit en sus siglas en inglés--. Además, sus carteras deberán componerse preferentemente de activos terciarios, y no de viviendas.
Estas fueron algunas de las conclusiones del desayuno informativo organizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman y el despacho jurídico Uría Menéndez, bajo el título 'El futuro de los Reit en España', para analizar las posibilidades de estas sociedades, cuya regulación se encuentra actualmente en tramitación parlamentaria.
Según el director general de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano, la banca cuenta con el perfil "idóneo" para dar el pistoletazo de salida, fundamentalmente porque sus redes de sucursales son "la mejor forma de colocar activos" entre los pequeños inversores, a los que se destinan principalmente las Socimi.
Por otro lado, estos inmuebles deberán ser preferentemente terciarios, ya que son los más rentables, al contrario que las viviendas, que deberán ir teniendo salida poco a poco con vistas hasta que su peso en cartera sea "bastante pequeño".
Según la consultora, la cartera de inmuebles de la banca se componía en diciembre del pasado año de un 50% de suelo, aproximadamente un 15% de residencial y el resto, de terciario, si bien desde enero se observa una creciente apuesta por este último segmento, con la adquisición de activos cada vez de mayor calidad.
Por otro lado, el actual proyecto de Ley establece un capital mínimo de 15 millones de euros, lo que deja vía a libre a que cualquier entidad financiera pueda crear su propia Socimi.
No obstante, todos los participantes coincidieron en que las primeras deberán ser sociedades "bien armadas", con un capital de partida de unos 120 millones de euros, si se tiene en cuenta que una operación media de compra en un mercado como Madrid suele rondar los 40 millones.
LAS SOCIMI LLEGÁN EN UN MOMENTO CRÍTICO.
Todo apunta a que la banca actuará de avanzadilla en la creación de "modelos de gestión eficientes", si bien, García-Mateo lanzó una advertencia: "como las primeras experiencias no sean buenas, estos productos tienen los días contados".
Así, desde Aguirre Newman se advirtió de que las Socimi "no llegan en el mejor momento", pues la incertidumbre y la volatilidad que predomina en los mercados plantean una "gran dificultad para elegir la mejor combinación de activos en cartera" para alcanzar una rentabilidad mínima, que rondaría el 7%.
Así, según explicó el director de Análisis e Investigación de Mercados de la consultora, Javier García-Mateo, los Socimi deben asegurar una rentabilidad media del 7% para superar las rentabilidades de un mercado al que cada vez se le exige más, especialmente cuando actualmente la rentabilidad de algunos dividendos están superando el 14%.
Además, García-Mateo aseguró que una buena elección no evitará en muchos casos una ajuste de los valores de la cartera para ajustar las rentabilidades. En este punto, indicó que, por ejemplo, la rentabilidad residencial es del 2,50% en zonas prime, lo que necesariamente empujará a un ajuste de las valoraciones que, según sus datos, ya alcanza el 20% en mercados como Madrid. Por tanto, será "muy difícil" ver Socimis en el sector residencial.
ARGUMENTOS A FAVOR, ARGUMENTOS EN CONTRA.
Por su parte, desde Uría Menéndez se indicó que "habrá Socimi", incluso se confió en que la legislación esté cerrada antes del verano, de modo que se puedan ver las primeras Socimi entre finales de este año y principios de 2009. Si bien será necesario introducir algunos retoques en su regulación.
El principal inconveniente que plantea la actual redacción es el límite de tres años que, con carácter general, debe permanecer un activo en alquiler en cartera. Así, en casos como el mercado de oficinas se encontrará con un "problema" puesto que tiene un alta rotación.
Por otro lado, señalaron que el límite máximo de endeudamiento del 60% será un "obstáculo" para aquellas inmobiliarias que se quieran transformar en Socimi, ya que actualmente su nivel de apalancamiento es superior. Además, tendrán que distribuir un dividendo mínimo del 90%, lo que limitará su autofinanciación.
Por otro lado, desde Aguirre Newman se apuntó que la prohibición de que un sólo activo supere el 40% del capital de la Socimi limitará el acceso a "los mejores activos" del mercado, cuyo valor podría superar esta ratio.
Por la parte positiva, señalaron que al ser un vehículo de inversión transparente, al ser supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), y de rápida liquidez, será atractivo para los inversores, que además disfrutarán de un régimen fiscal favorable, al no tener que tributar por los dividendos.
