Tribunales.- Desestimada una demanda de 6,8 millones de Cenavi a Fadesa por anular un contrato en el Alto del Cuco

SANTANDER 4 Feb. (EUROPA PRESS) -

El titular del juzgado de primera instancia número 7 de Santander, ha desestimado una demanda interpuesta por la constructora Cenavi contra la promotora Fadesa Inmobiliaria, a la que la primera reclamó una indemnización de 6,8 millones de euros (6.866.877,60 euros) por resolución unilateral de un contrato de adjudicación y ejecución de la promoción inmobiliaria que la demandada pretendía realizar en un terreno urbanizable en el denominado 'Alto del Cuco'.

Según recoge la sentencia, hecha pública hoy, la demanda se presentó el 22 de diciembre del año 2006, y en ella, Cenavi exigía a Fadesa el abono de los daños y perjuicios causados como consecuencia de la resolución "unilateral e improcedente" practicada por la demandada de un contrato de adjudicación y ejecución de obras que unía a las partes.

A esta demanda se opuso Fadesa que alegó que el acuerdo que unió a las partes para la ejecución de las obras no fue un contrato de adjudicación y ejecución de obras, sino "meros tratos preliminares" destinados a una posterior perfección de un contrato de ejecución completo.

Según explica la sentencia en la parte de hechos probados, en fecha 22 de noviembre de 2002, ambas partes suscribieron un acuerdo por el que la demandada, como propietaria de un terreno urbanizable en el denominado 'Alto del Cuco', del término municipal de Piélagos, "otorgaba" a la demandante "un derecho de adjudicación de las obras de construcción" de la promoción inmobiliaria que pretendía realizar en esa propiedad.

En este acuerdo, se especificaba que el derecho de adjudicación se ejecutaría por Cenavi "mediante la presentación a Fadesa de una oferta económica a precio cerrado y llave en mano". En otra claúsula del convenio se especificaba que el derecho de adjudicación "no podrá ser ejecutado por Cenavi, sin que haya lugar a indemnización alguna", "en el supuesto de que Fadesa y Cenavi no estuviesen de acuerdo respecto a las unidades de obra o respecto a cualquier otro aspecto de carácter esencial de las referidas obras".

En ejecución de tal acuerdo, en el mes de octubre de 2004, Fadesa entregó a la constructora cinco proyectos de ejecución correspondientes a las tipologías colectiva, pareada y adosadas a construir, y referidos a 168 viviendas.

Como consecuencia de las desavenencias surgidas entre las partes, en fecha 23 de diciembre de 2004, la promotora envió una comunicación a la constructora, por la que, tras manifestar que habían enviado toda la documentación y que se habían retrasado en la presentación de su oferta, les requería para que le enviasen la citada oferta de las obras "antes del próximo lunes 27", y avisando de que en caso contrario, procederían a la libre contratación de las obras.

A esta comunicación contestó Cenavi, en fecha 27 de diciembre de 2004, manifestando que, tras un acuerdo con un representante de la demandada, "debido a los problemas que conlleva el traslado de nuestras oficinas", le habían solicitado un aplazamiento en la entrega de la citada documentación, comprometiéndose a presentarla en "la tarde del jueves día 23", y afirmando que la habían depositado con esas misma fecha.

Fruto de esta desavenencias, el día 25 de enero de 2005, la promotora envió a la constructora un fax con un borrador de acuerdo por el que aquella excluía a ésta de la ejecución de las obras, según se dice, porque Cenavi no llegó entregar a Fadesa "la oferta solicitada en los plazos determinados y requeridos". No obstante, este acuerdo nunca se llegó a firmar por las partes.

Posteriormente, y siguiendo con las discrepancias, ambas partes se cruzaron diversas comunicaciones. Finalmente, Fadesa, en fecha 10 de octubre de 2005, envió un acta notarial por la que, tras exponer que Cenavi había incumplido sus obligaciones del acuerdo de fecha 22 de noviembre de 2002, resolvía unilateralmente el contrato.

Paralelamente a estos hechos, a finales del año 2005, Cenavi interpuso demanda en resolución de unos contratos de compraventa de unas fincas situadas en una promoción distinta a la del litigio, celebrados el mismo día 22 de noviembre de 2002, en que se pactó la ejecución discutida, y por los que la constructora vendía a la promotora unos terrenos urbanizables.

CONTRATO

La sentencia señala que a los efectos de que la constructora pudiera elaborar su presupuesto inicial, los proyectos suministrados eran adecuados, ya que, como dictaminaron los peritos, solo debía extenderlos sobre todas las viviendas de la promoción. Destaca además que si la constructora consideraba que esta documentación era insuficiente, debió ponerlo en conocimiento de la promotora en la forma que se preveía en la misma cláusula contractual (podía plantear cualquier carencia en el término de tres semanas), pero no lo hizo así.

Añade que la constructora, además del retraso con el que presentó el presupuesto (mas de tres después de lo pactado), tampoco lo presentó completo y ajustado a toda la promoción conforme a los proyectos aprobados tácitamente, impidiendo así que la promotora, en ejecución del siguiente paso contractual, pudiera mejorar adecuadamente los costes en la forma convenida.

Por ello --dice-- la resolución practicada por la promotora en fecha 10 de octubre de 2005, por estar justificada en el incumplimiento de la constructora de su obligación contractual de presentar a la demandada una oferta económica a precio cerrado y llave en mano de las obras a ejecutar, "se ajusta a la legalidad".

Finalmente, en cuanto a las alegaciones de Cenavi referidas a la resolución de los contratos de compraventa y los pleitos habidos entre ellos sobre esta relación contractual, la sentencia indica que si bien es cierto que ambos contratos están interrelacionados, ello no implica que la resolución de las ventas de inmuebles instada por la constructora, implique que el desistimiento de la promotora no se ajuste a la legalidad.

Cita finalmente que la cláusula cuarta del convenio preveía que el derecho de adjudicación "no podrá ser ejecutado por CENAVI, sin que haya lugar a indemnización alguna", e indica al respecto que aunque no se dice expresamente que se trate de una cláusula resolutoria, esta previsión contractual, al indicar que Cenavi no ejecutará las obras en determinados supuestos, sin generar por ello derecho a indemnización, "es claro que contiene la posibilidad de que las partes se aparten gratuitamente del mismo, siempre y cuando se den algunas o todas las circunstancias señaladas, en lo que es una clara cláusula de desistimiento unilateral del contrato".

Añade que en el presente caso, vistas las numerosas comunicaciones cruzadas entre los contratantes durante los meses de octubre de 2004 a Octubre de 2005, indicadoras de las "profundas divergencias" que tenían sobre elementos tan esenciales de las obras como el proyecto y su presupuesto, y visto además que tampoco las partes llegaron a un acuerdo sobre la oferta de Cenavi enviada los días 5 y 17 de mayo de 2005, "no puede por menos que entenderse que, por tal causa y como previene la cláusula 4ª del contrato, las obras no pueden ser ejecutadas por Cenavi, como así ocurrió, sin generar por ello obligación de indemnizar para ninguna de las partes", señala la sentencia que impone las costas procesales a Cenavi.