Foto: JUANJO LAUDES
En 2013, la mayor parte de las renegociaciones se movieron entre un 16% y un 20% de descenso de la renta
MADRID, 5 Jun. (EUROPA PRESS) -
El nuevo modelo de gestión hotelera en España está evolucionando desde la compra de activos hasta adoptar otras fórmulas de gestión más adaptadas a la situación actual, como el alquiler con renta variable o fija, en respuesta a una clara tendencia hacia la desinversión que en 2013 representó el mayor porcentaje de las operaciones realizadas, con un 27,3% del total.
Estas son las conclusiones que se desprenden del informe 'Gestión de los activos hoteleros 2013' elaborado por la consultora de gestión hotelera Magma Tri Hospitality Consulting, presentado en Madrid.
El estudio muestra una equilibrada composición de la cartera de los activos de los grupos hoteleros en España, compuesto en un 30,25% por hoteles en propiedad, 30,29% en alquiler y un 24,86% en gestión. Respecto a las franquicias, que representan un 14,6% del total y siguen aumentando respecto al año anterior, aunque en menor medida.
Respecto a la evolución en los modelos de negocio, la desinversión ha sido la tónica de 2013, aumentando de un 7,44% el año anterior a un 27,35% del total de las operaciones realizadas. En contraposición, las operaciones de compra siguieron descendiendo levemente hasta un 7,87%.
La franquicia, que el año pasado registró un gran aumento de su peso en el conjunto del sector, este año han pasado de un 20% a un 15,1%. El socio director de Magma, Albert Grau, atribuye este cambio a la "atomización del mercado hotelero español", compuesto en su mayoría de pequeños y medianos agentes.
PREDOMINIO DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER.
En respuesta a esta desinversión, los hoteleros españoles y los internacionales con intereses en España han optado por modelos de alquiler. Pese a que en 2013 los alquileres variables superaron a los fijos, 23,06% frente a un 12,24%, este año son estos últimos los que crecen frente a los variables que reducen su posición.
Según explicó el también socio director de Magma TRI Hospitality, Albert Grau, durante la presentación del informe, el alquiler variable permite la actualización de la renta en momentos de incertidumbre.
Que ahora aumente el fijo sobre el descenso del variable puede ser señal, en opinión de Albert Grau, de cierto punto de inflexión en el mercado en el que la mayoría de negociaciones ya está hechas y se ha llegado a una "cierta comodidad entre propietarios y gestores".
LAS NEGOCIACIONES SE CIERRAN CON MENOS RENTA.
Mientras que en 2012 la mayor parte de las renegociaciones se movieron entre un 6% y un 15% de descenso de la renta, este año el segmento que más crece son aquellas que terminaron el año con una bajada de entre el 16 y el 20%. En parte, desde Magma lo atribuyen a un aumento de la inversión por parte del propietario hotelero que se contrarrestan con una bajada de la renta de alquiler.
También es significativo el aumento de las operaciones que se cerraron una bajada de la renta de entre un 31% y un 40%, y que se corresponderían a negociaciones "radicales, una prueba de fuerza entre el propietario e inquilino".
Este tipo de operaciones en las que se plantea un reposicionamiento del activo en su conjunto, si conviene más pasarlo a franquicia u otro modelo de negocio que sea más rentable. En ciudades como Barcelona o Madrid esta situación se da menos ya que son ciudades con una mayor demanda.
MERCADOS EN CARIBE Y LATINOAMÉRICA.
En el año 2010 un 43% de las operaciones de compras o desinversiones se realizaron en territorio español, un 29% en la Unión Europea y un 14% en el resto de Europa y Latinomérica. El pasado año estas transacciones estuvieron más repartidas con un 33,13% en España, un 19,77% en el Caribe y un 9,12% en Latinoamérica y un 14,43% en la Unión Europea.
"Hay un gran interés de los hoteleros por diversificiarse geográficamente especialmente a zonas de Caribe y América Latina, buscando sobre todo un equilibrio en sus riesgos y complementar su oferta", explican desde la consultora.
En cuanto a la tipología de hoteles en el año 2013, las inversiones que se realizaron fueron en el mercado urbano en el 75,3%, frente al 24,7 de los hoteles vacacionales.
De cara al futuro, al igual que el año anterior el 78% de los encuestados considera que este año se pueden producir operaciones de integración o fusión teniendo en cuenta la situación del mercado.
