Recompra de 70 inmuebles de la Junta: Gabinete Jurídico pidió más precisión con la cláusula de "vicios ocultos"

SEVILLA 5 Nov. (EUROPA PRESS) -

El Gabinete Jurídico de la Junta de Andalucía recomendó al Gobierno andaluz en el expediente de recompra por 328,28 millones de euros de los 70 inmuebles que en 2014 vendió y simultáneamente se convirtió en inquilina de ellos una mayor precisión en la redacción de la cláusula del contrato sobre el hallazgo de posibles defectos en los edificios una vez adquiridos.

"En la cláusula 5 entendemos que sería deseable diferenciar con claridad la responsabilidad por evicción y por vicios ocultos", argumentó el informe que rubricó el letrado autonómico José María Castro, quien precisó que de esa forma "se evitaría, por ejemplo, una exoneración tan radical, aunque luego se matice algo, de responsabilidad del vendedor como la que se hace al comienzo de la cláusula 5.1".

La recomendación de la Abogacía de la Junta fue "agrupar las cláusulas 5.1 y 5.2 en una sola que dijese que la responsabilidad por evicción del vendedor queda restringida a los 18 meses siguientes a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de transmisión", siguió precisando el informe al que ha accedido Europa Press, que sugirió en este punto seguir las directrices del artículo 1.475 Código Civil.

La evicción la define este texto legal como privar al comprador "por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada".

Aunque el letrado de la Junta argumentó que ese artículo del Código Civil contempla "en principio una responsabilidad por evicción sine die", pero de igual forma "permite a las partes modular esta responsabilidad, como aquí se ha hecho estableciendo ese límite de 18 meses" y propuso entonces que la referencia legal debía ser "para estos supuestos el previsto en el artículo 1.478 del Código Civil".

El Código Civil establece en ese punto, entre otras prestaciones, que en caso de evicción "tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor la restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta".

El Gabinete Jurídico estimó que, con sus indicaciones, se propiciaría, "una cláusula 5.2 que debería tratar expresamente el saneamiento por vicios ocultos" al argumentar que "en la redacción actual parece que lo que se quiere expresar es que no cabrá el saneamiento por vicios ocultos", momento en que apeló de nuevo al Código Civil para invocar el artículo 1485 del Código Civil, para recordar "que excluye este saneamiento si existe ignorancia del vendedor", por lo que planteó "hacer una remisión genérica, en lo demás, a lo dispuesto en la legislación aplicable al contrato (cláusula 9.1.), para así salvaguardar los derechos de la parte compradora".

Advirtió entonces el Gabinete Jurídico al Gobierno andaluz que "queremos expresar que una exoneración completa de responsabilidad o una renuncia total, o casi total, porque en la actual redacción se alude a la "máxima medida permitida en la legislación española, en este ámbito del saneamiento de los vicios ocultos podría no ser respetuosa" sobre los límites que establece la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP) a "la libertad de pactos en los contratos que la Administración celebra".

"Incluso podría vulnerar el artículo 6.2 del Código Civil", remachó esta advertencia. Este precepto establece que "la exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros".

INTERPRETACIÓN SEGÚN EL DERECHO ESPAÑOL Y RECLAMA LAS TASACIONES

Otras recomendaciones de la Abogacía de la Junta se dirigió a aspectos como que "en la cláusula 8.8 aparece una cláusula que en los contratos privados en los que no es parte la Administración puede ser habitual, pero que en el caso que nos ocupa debe verse matizada haciéndose referencia a la necesidad de cumplimiento de las obligaciones previstas en la legislación española sobre transparencia, tanto desde el punto de vista de la publicidad activa como de la pasiva".

De igual forma reclamó el informe de los letrados autonómicos, ante el hecho de que "la cláusula 9, en su epígrafe 1, mezcla la legislación aplicable con las controversias y litigios, lo cual es contenido específico de su epígrafe 2", que entonces "la cláusula 9.1 se limite a señalar que el presente contrato se regirá y deberá interpretarse de conformidad con el Derecho común español".

También calificó de "deseable" que el expediente de recompra de los 70 inmuebles hubiera incorporado "las tasaciones realizadas, con el desglose correspondiente, la aprobación en su caso por parte del órgano competente, etc" después de esgrimir que "el precio supone un
aspecto fundamental de esta operación".

Otro de los reproches que dirigió el Gabinete Jurídico al Gobierno andaluz sobre la información proporcionada es que "no se nos ha remitido el anexo al contrato privado comprensivo de los inmuebles que van a ser comprados, ni las notas simples de estos inmuebles que habrán de ser incorporadas a la escritura pública", para afirmar que "presumiremos que los inmuebles son exactamente los mismos que los que fueron transmitidos a la entidad ahora compradora mediante escritura pública de 19 de diciembre de 2014, de manera que "entendemos que tal extremo ha sido verificado".

UN INFORME HECHO EN DOS DÍAS

El informe del letrado autonómico da cuenta del contexto en que hizo su trabajo, por cuanto la Junta de Andalucía le pidió ese texto "con carácter urgente" el 24 de octubre con la premura de que "el expediente de gasto deberá ser autorizado por Consejo de Gobierno en una sesión que tendrá lugar el próximo 27 de octubre", de manera que "el plazo del que dispone esta Asesoría Jurídica para su emisión será de apenas dos días hábiles después de su solicitud" y esto "impedirá un estudio más detenido de las cuestiones jurídicas que esta operación pudiera suscitar".

AHORRO EN ALQUILERES Y CERTIDUMBRE PARA 9.000 EMPLEADOS

La Dirección General de Patrimonio de la Consejería de Economía esgrime en el informe del expediente que abordó el Consejo de Gobierno el 27 de octubre "dos objetivos estratégicos", uno de ellos "el significativo ahorro de costes en alquileres de la Junta de Andalucía", al que suma "disipar la incertidumbre de la ubicación de los 9.000 empleados públicos que prestan servicios en estos inmuebles ante la cada vez más cercana fecha del final del contrato de arrendamiento".

En diciembre de 2014 el Gobierno andaluz adjudicó un contrato de enajenación directa con simultáneo arrendamiento de 70 inmuebles a Inversiones Holmes por un importe 300 millones de euros, que se formalizó el día 19 del mes en un notario de Madrid, a lo que siguió la firma de un contrato de arrendamiento.

El plazo de duración del contrato es de 20 años desde su firma mientras que el gasto en alquiler es de 35 millones anuales, según esa memoria de la Dirección General de Patrimonio. Ahora se pagarán 328,28 millones para revertir la operación de venta con posterior alquiler, conocida como sale&lease back.