La inversión en este tipo de inmuebles durante el año pasado se queda en los 895 millones, un 70 por ciento menos que en 2007
MADRID, 2 Feb. (EUROPA PRESS) -
La oferta de oficinas en la Comunidad de Madrid cayó durante el año pasado un 20 por ciento, mientras que la demanda supuso tan sólo el 60 por ciento de la registrada el año anterior, según el Informe de Mercado de Oficinas 2008 en Madrid elaborado por la asesora inmobiliaria EXA Research al que tuvo acceso Europa Press.
Según los datos de la compañía, en Madrid se entregaron durante el año pasado 250.000 metros cuadrados de nuevas superficies de oficinas, lo que supone un retroceso del 20 por ciento motivado por la disminución de la demanda y por los problemas de financiación del sector de la construcción desde mediados del ejercicio anterior.
Por zonas, el 27 por ciento de la superficie ofertada se localizaba en la zona Prime, fundamentalmente con las dos torres del Business Area de la Castellana que ya se han entregado. Por su parte, el Casco Urbano aglomeró el 23 por ciento (Amper en Torrelaguna o Nozar en Méndez Álvaro); el 20 por ciento se entregó en la Periferia (Arlington en San Fernando de Henares y Parque Empresarial Omega en Alcobendas), y el 30 por ciento restante se localiza en el área Descentralizada (Parque Empresarial Cristalia y Sanchinarro).
Además, EXA destaca que, del total de superficie de oficinas ofertada, el 40 por ciento ya se encontraba comprometido por prealquileres o por ser proyectos del tipo 'llave en mano'. Por su parte, las tasas de disponibilidad rompieron su tendencia a la baja y comenzaron a aumentar, con una cifra del 10 por ciento actualmente en Madrid que varía entre el 3,7 por ciento de la zona Prime y el 15 por ciento de la Periferia.
A lo largo de 2009, se entregarán 525.000 metros cuadrados de nuevos proyectos, según las previsiones de la consultora, de los que el 30 por ciento ya están comprometidos y parte de los cuales deberían haber sido recepcionados el año pasado. Por zonas, la mayor parte de las nuevas ofertas se producirá en la zona Descentralizada, seguida por la Periferia y la zona Prime.
Algunos de los proyectos que ya están en marcha son las dos torres restantes del Complejo de la Castellana, la Ciudad de la Justicia en Valdebebas, Torre Galindo, Alcalá, 540; Avenida de América, 115; o la segunda fase del Parque Empresarial Omega.
En cualquier caso, EXA prevé retrasos en la entrega de proyectos tanto por la bajada de la demanda, que hará que éstos se dilaten lo más posible en espera de inquilinos, bien por la propia financiación de las obras, difícil si no mejoran las condiciones crediticias. Si las condiciones económicas mejoran, en 2011 se podría conseguir una oferta cercana a los 1,75 millones de metros cuadrados.
DEMANDA
Con respecto a la contratación, en el tercer trimestre del año fue de 75.000 metros cuadrados, experimentando un retroceso del 48 por ciento con respecto al mismo trimestre de 2007. En conjunto, durante el año pasado se absorbieron 460.000 metros cuadrados de oficinas, es decir, poco menos del 60 por ciento de la superficie demandada en 2007.
Es más, a principios del año pasado se preveía una cifra de absorción de 500.000 metros cuadrados, algo que el deterioro macroeconómico mayor al esperado y la recesión económica evitó que sucediera y provocó una disminución "notable" de la demanda de oficinas.
Por zonas, la mayor contratación se realizó en la zona Descentralizada (42 por ciento) y el Casco Urbano (25 por ciento), donde además se produjo el mayor número de operaciones. Por superficie, la zona más demandada fue, como viene siendo habitual, la Descentralizada, donde hay una mayor disponibilidad, edificios más modernos y precios más económicos que en el interior de la M-30.
Por sectores económicos, los protagonistas fueron las empresas del sector servicios y del sector financiero (25 y 23 por ciento, respectivamente), con la mayor superficie absorbida y con una predominancia del primero en todas las áreas geográficas.
En comparación con el año anterior, ganan protagonismo el sector industrial, el de servicios a empresas y el financiero, mientras que la construcción, la inmobiliaria, el sector tecnológico, la distribución y la administración pública pierden peso.
En cualquier caso, el número de operaciones se redujo un 40 por ciento con respecto a 2007, mientras que la superficie media se incrementó un 7 por ciento fundamentalmente porque las pymes son las más afectadas por la crisis. Esto se corrobora observando que el 52,84 por ciento de la absorción corresponde a operaciones de más de 3.000 metros cuadrados (48,86 por ciento en 2007) frente al 2,51 por ciento de operaciones de menos de 200 metros cuadrados (2,91 por ciento el año anterior).
RENTAS
En cuanto a las rentas de operaciones cerradas marcaron una media de 33,7 euros por metro cuadrado y mes, mientras que los máximos alcanzaron los 45 euros (+5 por ciento), siempre dependiendo del inmueble, ubicación, calidades y usos.
Así, en el Casco Urbano la media se situó en 25 euros por metro cuadrado y mes (+2 por ciento) y la máxima superó en algunos casos los 40 euros, lo que habla de estabilidad, crecimiento moderado y gran diversidad inmobiliaria.
En la zona Descentralizada, por su parte, la media se situó en torno a los 19 euros (+12 por ciento) y la máxima ronda los 25 euros (-1 por ciento) a pesar de la bajada de demanda y el aumento de disponibilidad, lo que se debe a una mayor selectividad a la hora de contratar inmuebles y una tendencia a la corrección de los niveles.
En cuanto a la Periferia, con datos muy estables a lo largo de los años, de media se pagaron 13,8 euros por metro cuadrado y mes aunque las máximas rondan los 24 euros. En la zona Prime, las medias se sitúan en los 33,7 euros y las máximas en los 45 euros.
Por tipo de operación, las ventas sólo supusieron el 7,5 por ciento del total en 2008, lo que provocó la caída de los precios: en la zona Prime, del 1,4 por ciento (6.535 euros por metro cuadrado); en el Casco Urbano, del 2,9 por ciento (4.551 euros por metro cuadrado); en la zona Descentralizada, del 18 por ciento (2.900 euros por metro cuadrado); y en la Periferia, del 0,9 por ciento (2.766 euros por metro cuadrado).
INVERSIÓN
Por último, en relación con la inversión, EXA señala en su informe que tan sólo en el cuatro trimestre de 2008 alcanzó un volumen de 180 millones de euros, por lo que la cifra global del año pasado llegó a los 895 millones, un 70 por ciento menos que el año anterior.
Así, el protagonismo ha sido para las operaciones de sale&leaseback, fenómeno relacionado con la búsqueda de liquidez por parte de las empresas, y el cierre de operaciones ha sido el más bajo de la última década.
En concreto, las operaciones más significativas han sido la venta por parte de Grupo prisa a Drago Real Estate de los edificios de Gran Vía, 32 y de Miguel Yuste 40; la compra por parte de Realia Business a Criber del edificio BP de la avenida Bruselas, 36; la venta de Metrovacesa de los inmuebles en Goya, 29; Paseo de Recoletos, 22; y Áitca,7, en Pozuelo de Alarcón.
Durante 2009, la situación se caracterizará por una mayor estabilidad en el mercado financiero que posiblemente se traduzca en un discreto aumento del negocio, con un mayor protagonismo de la banca en el sector inmobiliario tras la compra de varias empresas de este tipo por entidades bancarias.
En cualquier caso, los expertos de EXA no esperan que "la situación mejore drásticamente, sino más bien que el mercado se comience a asentar y se establezcan las bases para una recuperación futura que podría comenzar en 2010 o, incluso, siendo optimistas, a finales de 2009".
