Cómo afecta a los inquilinos y propietarios el 'no' del Congreso a la prórroga de los alquileres

MADRID 28 Abr. (EUROPA PRESS) -

El Pleno del Congreso ha tumbado el decreto ley que incluía la prórroga extraordinaria de los alquileres de vivienda habitual, una norma que no contaba con suficientes apoyos para su aprobación ante el rechazo por el PP, Vox y Junts.

En concreto, la ley estaba en vigor desde su aprobación en el Consejo de Ministros y posterior publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), esto es el 20 de marzo, y los ministros y diputados de Sumar instaron a los inquilinos a solicitar la prórroga a sus arrendadores.

Sin embargo, como todo decreto ley tenía que someterse a una votación definitiva en el Congreso para su convalidación o derogación en un plazo de treinta días, según lo establecido en la Constitución.

¿QUÉ MEDIDAS CAEN?

La primera medida que decae es la posibilidad de prorrogar hasta dos años adicionales los contratos de alquiler de vivienda habitual que vencieran entre el 20 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Esta prórroga buscaba proteger a los inquilinos, permitiéndoles permanecer en la vivienda sin necesidad de negociar un nuevo contrato. Sin la convalidación del decreto, los contratos que finalicen después de este martes, 28 de abril, ya no podrán acogerse a esta extensión extraordinaria.

Además, cae la limitación del incremento anual de la renta al 2% como máximo. Este tope buscaba proteger a los inquilinos frente a subidas de precio excesivas tras el periodo de vigencia del decreto.

¿QUÉ PASA CON LAS PRÓRROGAS SOLICITADAS CUANDO EL DECRETO ESTABA VIGENTE?

Si los inquilinos solicitaron la prórroga durante las semanas en las que el real decreto ley estuvo vigente (del 22 de marzo al 28 de abril de 2026), existe un debate jurídico sobre qué ocurre con ese derecho.

Según Facua, durante las semanas que ha durado el proceso de convalidación de la norma, los inquilinos podían solicitar la prórroga por escrito (burofax o correo electrónico certificado) a su arrendador antes de que se tumbara el real decreto ley.

Además, el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 remitió la semana pasada una carta a 541 inmobiliarias y fondos de inversión que gestionan o concentran 50 o más propiedades cada una para informarles de que debían prorrogar obligatoriamente los contratos de sus inquilinos que caducaran entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 si así lo habían solicitado.

No obstante, serán los tribunales quienes decidan si los inquilinos que realizaron la solicitud podrán acogerse a este derecho.

¿CÓMO AFECTA A LA ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS?

La caída del decreto ley implica también la supresión del límite extraordinario que restringía el incremento anual de la actualización del precio del contrato de alquiler a un máximo del 2%. Por tanto, no hay un tope para la subida de la renta del alquiler y el propietario podrá incrementar la renta anual en función de las condiciones que queden fijadas en el contrato.

Si el contrato fue suscrito después del 26 de mayo de 2023, la actualización anual del precio del alquiler se rige por el Índice de Referencia de Alquileres de Vivienda (IRAV) publicado mensualmente por el INE. Este índice sustituye al IPC como referencia y actúa como tope máximo: aunque el contrato pacte otro sistema (como el IPC o el IGC), si este es superior al IRAV, se aplicará el IRAV como límite.

Por su parte, los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, es decir, antes de mayo de 2023, seguirán actualizando su renta anual con el dato del IPC o del Índice de Garantía de Competitividad, según conste en el contrato de alquiler firmado.

Según precisaron fuentes del Ministerio de Vivienda a Europa Press, en función de lo que los inquilinos hayan firmado en los contratos de alquiler previos a mayo de 2023, la revalorización anual de esta renta se hará usando el dato de la inflación a fecha de cada actualización o el IGC, que nunca podrá ser superior al 2%.

¿CUÁLES SON LOS PLAZOS DE LA LAU?

Para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, la duración mínima es de 5 años si el arrendador es una persona física, o 7 años si lo es una persona jurídica. Si las partes pactan una duración inferior, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar estos mínimos, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con al menos 30 días de antelación.

Una vez transcurridos los 5 o 7 años, si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales. El arrendador debe avisar con 4 meses de antelación y el arrendatario con 2 meses para evitar esta prórroga tácita.