La falta de liquidez y la incertidumbre hace que los inversores exijan una mayor tasa de rentabilidad inicial
MADRID, 27 Ene. (EUROPA PRESS) -
El mercado de inversión de oficinas sufrió una "importante ralentización" en 2008 por efecto de la crisis, lo que, en cifras, se tradujo en una caída interanual del 74% en Madrid y del 61% en Barcelona, los principales mercados nacionales, según el 'Estudio del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2009', de Aguirre Newman.
La consultora inmobiliaria explica que el frenazo en las operaciones se debe, principalmente, a "la falta de liquidez de los mercados de crédito, al pesimismo sobre la evolución de la economía real y a la incertidumbre sobre el futuro de la tasa de desocupación y los precios medios del alquiler".
Dichos factores han provocado también "un generalizado aumento de la tasa de rentabilidad inicial exigida por los inversores", incremento que "continuará en 2009 y que debería suponer un incentivo para la vuelta al mercado del inversor internacional".
Así pues, el protagonismo en las inversiones siguió correspondiendo al inversor nacional a lo largo de 2008. Dentro de la inversión extranjera --que supone un 37% y un 29% de la inversión de Madrid y Barcelona, respectivamente-- los fondos de perfil oportunista fueron los más activos, si bien, "dado el importante diferencial de precio ofertado respecto al exigido por los vendedores, no consiguió materializar operaciones".
Otro aspecto destacable, según Aguirre Newman, es la importancia del inversor privado, que protagonizó el 34% de la inversión en Madrid y el 38% en Barcelona, así como el "significativo papel" del inversor institucional, que representó el 40% y el 52% del volumen de inversión en estas capitales, respectivamente.
Para concluir, el informe detalla también que el volumen medio por transacción alcanzado en Madrid fue de 50,7 millones de euros, con una superficie media de 11.802 metros cuadrados, mientras que en Barcelona alcanzó un precio de 42,3 millones de euros y una superficie de 10.676 metros cuadrados.
PREVISIONES PARA 2009.
Por otro lado, la contratación bruta descendió un 48% en Madrid en 2008, alcanzando los 491.270 metros cuadrados, por el menor número de usuarios de gran tamaño como consecuencia de la coyuntura económica actual y la expectativa empresarial. Además, para 2009, el estudio prevé que la contratación bruta no supere los 390.000 metros cuadrados, un 20% menos que en 2008.
Por lo que respecta a la oferta, en 2008 se incorporaron al mercado de oficinas de Madrid 337.354 metros cuadrados de nueva superficie, que elevaron el 'stock' total de la ciudad hasta los 11.554.436 metros cuadrados.
En lo que se refiere a la tasa de desocupación, en la última mitad del año se confirmó el cambio de tendencia experimentado en el primer semestre de 2008 y aumentó hasta el 7,1% del 'stock'. "Los datos apuntan a que la tendencia continuará a lo largo de 2009", añade el informe.
Por su parte, los precios medios de alquiler experimentaron un "suave descenso" en todas las zonas salvo en el Centro del Distrito de Negocio. Para el ejercicio 2009 "se espera que entren al mercado 425.578 metros cuadrados --de los que el 90% no tienen usuario comprometido--, una cifra muy superior a la de años anteriores".
"La entrada de nueva oferta, unida a la reducción prevista de la demanda junto con al aumento de la desocupación provocará un claro descenso en los precios medios de alquiler en todas las zonas", según la consultora.
A diferencia del mercado madrileño, la demanda en la Ciudad Condal se mantuvo activa a lo largo de 2008, con una contratación bruta de 349.778 metros cuadrados, una cifra un 2% inferior a la registrada en 2007. Sin embargo, "en 2009 esta cifra se reducirá previsiblemente en un 27%, con lo que se espera que la contratación bruta no supere los 255.000 metros cuadrados".
Por el lado de la oferta, 2008 fue un año histórico para Barcelona, con la salida al mercado de 351.876 metros cuadrados de nueva superficie, que situaron el parque de oficinas en los 5.319.024 metros cuadrados de superficie total, un 7,1% más que en 2007.
Para el año 2009 la nueva oferta podría alcanzar los 309.000 metros cuadrados, según la consultora, "si no se producen retrasos en las entregas. Sin embargo, la coyuntura actual invita a pensar que puedan producirse".
Respecto a la tasa de desocupación, en 2008 se alcanzó la cifra más alta desde 1996, y se situó en el 7,7%. El 73% de esta superficie disponible se localizó en las zonas periféricas.
Los "suaves descensos" de las rentas medias, que en 2008 han oscilado entre el 0,3%, de la Zona del Ensanche, y el 5,9%, del Centro de Distrito de Negocio, se prolongarán en 2009. En este sentido, Aguirre Newman estima que la disminución media de los precios de alquiler podría alcanzar el 10%.
