Un bloque de viviendas en construcción, a 13 de octubre de 2026, en Madrid (España). El número de calificaciones definitivas de vivienda protegida aumentó un 96% en el primer semestre de 2026 con respecto al mismo periodo del año anterior, hasta las 11.27 - Ricardo Rubio - Europa Press
MADRID 4 Nov. (EUROPA PRESS) -
El precio de la vivienda en los grandes centros urbanos de España se sitúa un 24,9% por encima del promedio del mercado nacional, según señala la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), que advierte de que el desequilibrio entre el aumento del suministro de vivienda y el ritmo de crecimiento de la población "es particularmente pronunciado" en ciudades que han experimentado un fuerte aumento de precios en los últimos años, como Madrid.
Según el informe bienal 'Regiones y ciudades de un vistazo 2026', la institución señala que la presión sobre el mercado inmobiliario es mayor en las grandes aglomeraciones urbanas, donde las viviendas son menos asequibles, hay menos viviendas desocupadas y la oferta de viviendas tiene dificultades para seguir el ritmo del crecimiento demográfico.
En el conjunto de la OCDE, en comparación con el promedio nacional, la vivienda es un 27% más cara en los centros urbanos, mientras que resulta un 15% más barata en las zonas metropolitanas de la periferia; y un 34% más barata en zonas fuera de estas áreas funcionales.
De este modo, si bien el sobrecoste (24,9%) de la vivienda en las ciudades españolas respecto del promedio del país se sitúa ligeramente por debajo de la media de la OCDE (27%), la brecha de precios para las áreas de la periferia urbana es superior que la del promedio del 'think tank', situándose un 23% por debajo la media nacional; mientras que el coste fuera de áreas funcionales es un 38% inferior a la media de precios del país.
"Estas diferencias reflejan la mayor escasez de viviendas en los centros urbanos, donde muchas personas se trasladan para trabajar o estudiar y donde la construcción suele verse limitada por la escasez de terrenos, la normativa y la oposición local al desarrollo", sostiene la OCDE en su informe.
En este sentido, señala que las diferencias de precio entre los distintos tipos de zonas son especialmente grandes en Hungría y los países nórdicos, y relativamente pequeñas en Bélgica, los Países Bajos, Luxemburgo y el Reino Unido.
En concreto, el mayor sobreprecio sobre su respectivo promedio nacional corresponde a las ciudades de Dinamarca, con un 63,6%; mientras que en Hungría la brecha es del 57,2%; del 55% para los centros urbanos de Finlandia y el 46,2% para los de Suecia.
En el extremo opuesto, en el caso de grandes centros urbanos, las menores distancias respecto del promedio nacional de precios corresponde a Países Bajos (1,1%), Reino Unido (3,9%) e Israel (11,6%).
Asimismo, la OCDE advierte de que aquellas personas que viven en las grandes áreas metropolitanas tienden a necesitar sustancialmente más años de ingresos disponibles para comprar una vivienda que las que viven en otros lugares, ya que los precios mucho más altos de las casas suelen compensar sus ingresos generalmente más elevados.
En el caso español, el mayor esfuerzo respecto del promedio nacional se registra en las áreas Málaga-Marbella y Palma de Mallorca, donde adquirir una vivienda supone 4,52 y 4,33 años más de ingresos que la media del país, mientras que en Madrid y Barcelona se supera respectivamente en 2,7 y 1,6 años dicho promedio nacional. De su lado, la brecha negativa de Castellón sería de 4,8 años de ingresos en relación al promedio, lo que elevaría a unos 9 años de diferencia entre los dos extremos.
Entre los países de la OCDE analizados, la mayor brecha entre las áreas urbanas de un país corresponde a Alemania, con 17 años de diferencia, dado que Múnich requiere 7,8 años más de ingresos que la media del país, frente a la situación en Chemnitz, donde se requieren 9 años menos en relación al promedio nacional.
VIVIENDAS DESOCUPADAS.
Por otro lado, la OCDE señala que los mercados inmobiliarios más ajustados también tienden a tener menos viviendas vacías, mientras que las viviendas desocupadas suelen concentrarse donde la demanda es más débil. De este modo, la tasa media de desocupación en los distintos países es del 11% en los centros urbanos, del 14% en las zonas de influencia de la periferia y del 19% fuera de estas áreas.
En comparación con el promedio nacional, las tasas de desocupación en la OCDE son 2,9 puntos porcentuales más bajas en los centros urbanos; 0,2 pp más bajas en las zonas de influencia de las áreas urbanas; y 4,6 más altas fuera de dichas áreas.
En el caso español, la brecha de viviendas desocupadas entre los centros urbanos y las áreas fuera de áreas funcionales era la mayor entre los países analizados, puesto que la tasa era 8 puntos inferior al promedio nacional en las ciudades, mientras que en áreas alejadas de zonas funcionales se superaba la media en 14,6 puntos.
En cuanto al alivio de las presiones de precios en las zonas de alta demanda mediante una mayor oferta de vivienda, la OCDE constata que, desde 2011, la oferta de vivienda en grandes áreas metropolitanas ha crecido menos en relación con la población, a pesar de sus precios iniciales generalmente más altos.
"El desequilibrio es particularmente pronunciado en ciudades que han experimentado un fuerte aumento de precios en los últimos años, como Lisboa y Madrid", apunta la OCDE.
