El precio de la vivienda en los portales inmobiliarios es hasta un 44% más alto que las compras ante notario

MADRID, 28 Oct. (EUROPA PRESS) -

Las ofertas de vivienda publicadas en portales como Fotocasa e Idealista muestran precios hasta un 44% superiores a los valores medios declarados ante notario, una diferencia que se ha ampliado de forma constante, ya que en 2021 era del 12%, lo que "dificulta la evaluación real del encarecimiento del mercado y la posible existencia de una burbuja", según datos de UVE Valoraciones.

Así, mientras los índices de precios unitarios basados en precios de oferta (Fotocasa e Idealista) y el índice de importes unitarios del INE, elaborado a partir de datos notariales, registran alzas acumuladas de entre el 37,5% y el 39,4%, los índices que reflejan precios declarados de compraventa, tasaciones e hipotecas (Mitma, Notarios, Registradores, INE en hipotecas) muestran incrementos más moderados, entre el 26% y el 29%.

Según el estudio, el índice elaborado por el INE a partir de datos de los notarios es el que mejor refleja la evolución real del mercado. Este índice muestra una subida del 39,39% en los precios unitarios desde 2021, aunque los precios medios de las viviendas -teniendo en cuenta la reducción del tamaño medio de las compradas- crecen a un ritmo más contenido, entre el 30% y el 35%.

Esta diferencia se explica por la disminución de superficie media de las viviendas adquiridas, ya que los compradores se han visto obligados a optar por inmuebles más pequeños ante el aumento de precios y tipos de interés, según destacan desde UVE Valoraciones.

LOS PORTALES PONDERAN LOS DATOS POR LOS ANUNCIOS Y NO POR LAS ZONAS

El análisis muestra que la diferencia entre los precios anunciados en Fotocasa y los registrados ha pasado del 8% en 2021 a más del 32% en 2025, una brecha que se explica en parte porque los portales de oferta ponderan los datos según el número de anuncios, y no por zonas geográficas.

Este método otorga mayor peso a las provincias más caras, donde las ofertas han aumentado relativamente más desde 2021. En cambio, las compraventas han crecido con mayor intensidad en las provincias más asequibles, lo que reduce el precio medio registrado por notarios y registradores.

Los datos confirman que el importe medio de las hipotecas ha aumentado entre un 17% y un 20%, mientras que las valoraciones de tasación han crecido un 31%, también con ligeras desviaciones respecto a los precios declarados.

EVOLUCIÓN EN LÍNEA CON EL IPC Y LA ECONOMÍA

Según el estudio, entre el primer trimestre de 2021 y el segundo de 2025, el IPC se ha incrementado un 21,36% y el PIB nominal, un 45,06%. A pesar de la percepción de encarecimiento, los precios de la vivienda han evolucionado en línea con la economía general desde 2021.

No obstante, desde mediados de 2023 se observa un incremento significativo de los precios de las viviendas: entre el segundo trimestre de 2024 y el segundo de 2025, los precios unitarios según el INE subieron un 12,7%, mientras que el PIB nominal lo hizo sólo un 5,8%.

RIESGO DE BURBUJA EN DOS O TRES AÑOS

Desde UVE Valoraciones, apuntan que este cambio de ritmo no implicaría por sí solo la conclusión de la existencia de una burbuja, pero sí una tensión creciente en determinados mercados locales que podrían desembocar en burbuja en dos o tres años si se mantienen las diferencias entre crecimiento de precios y economía general al mismo ritmo que durante el último año.

El presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez, ha insistido en la necesidad de analizar los datos con "rigor" antes de hablar de una posible burbuja porque los precios de la vivienda están subiendo, aunque no con la intensidad que percibe el mercado.