Caseros con piso en alquiler: cómo tributan, qué deducciones pueden aplicar y por qué el Gobierno los puede penalizar

MADRID 13 Feb. (EUROPA PRESS) -

El Gobierno estudia utilizar el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) como herramienta de penalización para quienes suban los precios de los alquileres. Esta medida solo se aplicaría en el caso de subidas al finalizar el contrato, no en el incremento anual (normalmente del IPC) permitido por la ley.

A continuación, explicamos cómo tributa la vivienda en alquiler y cuáles son las deducciones que existen por alquilar una propiedad como vivienda habitual tanto a nivel estatal como autonómico.

¿POR QUÉ EL GOBIERNO ESTUDIA ESTA PENALIZACIÓN EN EL IRPF?

La propuesta de este nuevo mecanismo fiscal nace después de que los socios del Gobierno hayan trasladado su rechazo frontal a la propuesta del Ejecutivo para ofrecer una bonificación del 100% en el IRPF a los caseros que no suban la renta a sus inquilinos durante la renovación de los contratos de alquiler de vivienda. De esta forma, los caseros compensarían lo que ganarían si incrementan el precio del alquiler.

Asimismo, el Gobierno propone limitar los contratos de temporada. Para ello, el ejecutivo fijará condiciones estrictas para que un contrato pueda considerarse de temporada y establecer un régimen sancionador para quienes incumplan la regulación estatal de alquileres de corta duración.

En esta línea, el Ejecutivo pondrá freno al uso del alquiler por habitaciones, para extender las garantías de los alquileres habituales a los de habitaciones. Así, los nuevos contratos de alquiler de este tipo deberán respetar dos condiciones: que la renta total del conjunto de habitaciones no supere la renta del contrato de la vivienda completa y, en zonas tensionadas declaradas, se les aplicarán los mecanismos de control de rentas que contempla la ley de vivienda.

¿CÓMO TRIBUTA EL ALQUILER?

Las rentas por alquilar una vivienda se consideran 'rendimientos del capital inmobiliario', no se declaran en la base del ahorro (donde van intereses o ganancias por venta de acciones), sino en la base imponible general, junto con el sueldo, prestaciones y otras rentas generales.

Para saber los impuestos que se pagan por alquiler una vivienda, Hacienda calcula el rendimiento neto del alquiler: ingresos cobrados al inquilino menos gastos deducibles asociados al inmueble (IBI, comunidad, seguro, intereses de la hipoteca afectos, reparaciones, tasas, gestoría, entre otros).

En esta línea, si el contrato es de vivienda habitual del inquilino y cumple los requisitos legales, a ese rendimiento neto se le aplican las reducciones y deducciones que correspondan según fecha de contrato, zona tensionada, jóvenes, rehabilitación, entre otras.).

Una vez sumado el rendimiento neto (tras reducciones y deducciones) a la base general, se le aplica la escala progresiva estatal más la autonómica, por tramos.

REDUCCIONES Y DEDUCCIONES ESTATALES POR ALQUILAR UNA VIVIENDA

A la espera de que se conozcan los nuevos mecanismos fiscales que propone el Gobierno, Hacienda mantiene las reducciones generales en el IRPF por poner una vivienda habitual en alquiler. Según la Ley por el Derecho a la Vivienda, los propietarios se podrán beneficiar de una reducción del 60% si se ha firmado el contrato con el inquilino antes del 26 de mayo de 2023. De esta forma, sólo se estaría declarando el 40% del rendimiento neto de alquiler.

No obstante, para los contratos de alquiler de viviendas habituales firmados a partir de esa fecha se pueden aplicar reducciones del 50%, que pueden aumentar hasta el 60% si el inmueble se ha rehabilitado en los dos años anteriores al contrato, o hasta el 70% si la propiedad está acogida a un programa público de alquiler a precio de mercado.

Ahora bien, en las zonas consideradas 'tensionadas' Hacienda premia a los caseros con reducciones del 70% si alquilan la vivienda por primera vez a un inquilino de entre 18 y 35 años y del 90% si la renta acordada en un nuevo contrato de alquiler rebaja más de un 5%.

¿CUÁLES SON LAS ZONAS TENSIONADAS?

La Ley de la Vivienda creó el concepto de 'zona tensionada' en 2023, pero corresponde a cada comunidad autónoma aplicar o no esta norma y definir un mercado residencial tensionado. Por ejemplo, Madrid no aplica esta ley, y por ende tampoco la reducción del 90% en el IRPF para los caseros.

En este sentido, las comunidades que pueden beneficiarse de las reducciones ligadas a zonas tensionadas son aquellas que han declarado oficialmente mercados residenciales tensionados como Cataluña, País Vasco y Navarra.

Estos beneficios se aplican a los alquileres de viviendas habituales, es decir, si el alquiler de vivienda es temporal (inferior a un año), en principio el propietario no podría beneficiarse de las reducciones ni de las deducciones en el IRPF.

DEDUCCIONES PARA LOS CASEROS POR CCAA

Respecto al tramo autonómico, te explicamos las deducciones que aplican las comunidades autónomas por poner una vivienda en alquiler, según los datos recopilados por el Consejo General de Economistas en su informe 'Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral 2025'. Más información por comunidades, aquí.

Por ejemplo, en el caso de la Comunidad de Madrid, la región cuenta con una deducción de 1.000 euros para los propietarios de viviendas vacías que las destinen al arrendamiento de vivienda habitual conforme a la Ley de Arrendamiento Urbanos, siempre que las viviendas hayan permanecido vacías durante al menos el año anterior a la celebración del contrato de arrendamiento.

Asimismo, la región aplica una deducción del 10%, con el límite de 154,65 euros, de los gastos derivados por poner un inmueble en arriendo como la conservación y reparación de la vivienda. En este caso se requiere que el contrato tenga una duración efectiva de al menos 3 años.

Para que se apliquen ambas deducciones es necesario estar en posesión del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador.