La Junta se cubre las espaldas: recibirá su parte de la subasta de un inmueble donde avale el 15% de la hipoteca

SEVILLA 27 May. (EUROPA PRESS) -

El Gobierno andaluz ha introducido diferentes cláusulas en las bases reguladoras del aval del 15% de las hipotecas que soliciten los andaluces menores de 35 años que quieran comprar su primera vivienda para poder recuperar los recursos públicos aportados en la hipotésis de una ejecución hipotecaria, la venta de un inmueble por la morosidad del hipotecado, de manera que ha incluido un apartado sobre "actuaciones de recuperación de operaciones de préstamos morosos".

La Junta de Andalucía establece, para la venta de una vivienda por impago, que seguirá "la normativa y prácticas de las entidades financieras" para recobrar la parte del principal del crédito y en consecuencia "no serán de aplicación los procedimientos y las prerrogativas de cobranzas previstos en el Texto Refundido de la Ley General de la Hacienda Pública de la Junta de Andalucía".

Si con la venta por impago de un inmueble hipotecado la cantidad que se obtenga es "menor que el importe adeudado, la Junta de Andalucía ordenará la transferencia a la entidad financiera colaboradora, con cargo a la garantía, descontada la amortización y hasta cuanto esta alcance".

"A la vez recibirá de la entidad financiera la parte que le corresponde de la venta del inmueble, que se obtiene por el peso que tiene el importe de la garantía, descontada la amortización, sobre el saldo de la deuda por todos los conceptos", señalan las bases reguladoras sobre el reintegro a la Junta.

El decreto-ley 4/2023, que aprobó el Consejo de Gobierno el martes 16 y convalida el próximo miércoles el Pleno del Parlamento de Andalucía, incluye unas bases reguladoras de esas garantías que aporta la Junta, que completa el 80% de la tasación de un inmueble que conceden las entidades financieras a los prestatarios con ese 15% para cubrir gastos anexos al préstamo.

"La garantía sólo responderá del capital principal, no extendiéndose a intereses, comisiones ni gastos de ningún tipo, judiciales y extrajudiciales", precisa la Junta en el texto del decreto consultado por Europa Press.

"El resto del producto de la venta le corresponde a la entidad financiera colaboradora, que lo aplicará a la amortización de deuda", asegura la Junta de Andalucía, que de igual forma acuerda que las cantidades recuperadas al margen de una ejecución hipotecaria "se distribuirán entre la entidad financiera colaboradora concedente de la operación de préstamo hipotecario y la Junta de Andalucía con arreglo a lo previsto".

Si vendido el inmueble a consecuencia de la ejecución hipotecaria, el importe logrado es "suficiente para cubrir el importe adeudado, la garantía quedará sin efecto y la Junta de Andalucía procederá a retirar de la cuenta de depósito la cantidad correspondiente al importe pendiente de la garantía afecta a dicho préstamo".

LAS ENTIDADES FINANCIERAS: RECLAMACIONES EN NOMBRE DE LA JUNTA

La Junta de Andalucía determina las obligaciones de las entidades financieras en ese proceso, a las que insta a "la formulación de reclamaciones extrajudiciales o ejercicio de acciones judiciales por cuenta y en nombre de la Junta de Andalucía para la recuperación de la totalidad de los importes impagados de las operaciones financieras objeto de garantía".

"La entidad financiera colaboradora tiene la obligación tanto de la gestión de recobro, como de la ejecución hipotecaria, como de la venta del inmueble que garantiza la hipoteca, por ser quien tiene el titulo ejecutivo", asegura la Junta en sus bases reguladoras.

La Junta señala que sus créditos para esas garantías hipotecarias "tendrán el rango de crédito ordinario" si el deudor se declara en concurso. Los créditos ordinarios se oponen a los extraordinarios, según la normativa concursal, diferencia que entraña que no cuentan con el respaldo de un bien que sirva de garantía.

En las encomiendas la Junta de Andalucía a las entidades financieras se indica que "antes del día 15 de cada mes, en caso de impago, la entidad financiera colaboradora informará sobre las reclamaciones extrajudiciales fehacientes, amistosas o pre-contenciosas llevadas a cabo para la recuperación de los impagos de los préstamos garantizados", así como que debe comunicar a la Junta "la formalización de la demanda de ejecución hipotecaria".

EL GABINETE JURÍDICO: SERÍA NO CONSIDERARLOS INGRESOS DE DERECHO PÚBLICO

En el informe del Gabinete Jurídico anexo al Decreto-ley 4/2023 se indica que "una de las singularidades" que aportaría sobre las garantías, de las que recuerda que ya estaban previstas en el Decreto-ley 26/2021 y en la Orden de la Consejería de Hacienda de 23 de septiembre de 2019, "sería la consistente en no reconocerle la condición de ingresos de derecho público a las cantidades que tuvieran que recuperarse como consecuencia de la ejecución de las garantías".

Esta conclusión del Gabinete Jurídico se sustenta en la decisión de la Junta de Andalucía de seguir el mismo régimen para recuperar las cantidades que "la entidad financiera consiga para la devolución del préstamo", a lo que suma la calificación del crédito que habría que recuperar como ordinario "en caso de concurso del prestatario" y que, en consecuencia, "supone calificarlos como ingresos de derecho privado".

A juicio de la Abogacía de la Junta, con esa decisión de seguir el procedimiento habitual de las entidades financieras para recobrar cantidades prestadas "más que el proceder de la Administración para recuperar las cantidades correspondientes a la garantía ejecutada, se está desarrollando cómo debe actuar el acreedor principal, es decir, el prestamista, para conseguir la devolución del préstamo, sin que parezca que la consideración como ingresos de derecho público de lo que debiera recuperar, en su caso, la Administración, afecte a ese actuar", a lo que suma que "tampoco se motiva la atribución a la entidad financiera del mandato para reclamar al prestatario el reintegro de las cantidades correspondientes a la garantía ejecutada".

LA JUNTA RESERVA 20 MILLONES PARA VIVIENDAS DE HASTA 354.288 EUROS

El Gobierno andaluz aporta 20 millones para la financiación de ese 15% de las garantías. En la exposición de motivos del Decreto-ley apunta que el cálculo de la aportación del 15% es que "la cantidad económica necesaria que debe aportarse para la compra de vivienda mediante financiación hipotecaria es del 20% del precio, más aproximadamente un 12% adicional para cubrir gastos e impuestos".

"Si se aplica el programa objeto de este Decreto-ley mediante la concesión de la garantía, el porcentaje necesario en el momento de la adquisición será del 5% para la vivienda, más el 12% para gastos e impuestos", explica sobre las cantidades que quedarían pendientes tras su aportación.

La vivienda que podrá solicitar esa garantía de la Junta a través de la entidad financiera que suscriba el programa será un precio máximo de 295.240 euros con carácter general, que se incrementaría un 20% si la vivienda es eficiente energéticamente en grado A o B y llegar a los 354.288 euros.

La Junta precisa que se excluye de la financiación los gastos y tributos asociados a la adquisición de la vivienda, y el inmueble comprado será el domicilio habitual del beneficiario de la garantía durante al menos dos años.