Helena Burstedt: "Las semejanzas entre lo que ocurrió con el ladrillo en 2007 y la actualidad son pocas"

   MADRID, 11 Sep. (EDIZIONES) -

El pasado martes se conocían los datos sobre el precio de la vivienda referidos al segundo trimestre del año y publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El aumento del precio del 4% está considerado como la mayor subida desde 2008, año en el que España entró en crisis.

¿Qué ocurre en el sector de la construcción? ¿Qué pasa con el precio de la vivienda? ¿Se aproxima una nueva burbuja inmobiliaria? La socia especializada en el sector inmobiliario dentro del área de Transacciones de EY, Helena Burstedt, habla para mercadofinanciero.com sobre éstas y otras cuestiones que se plantean en torno al sector de la construcción.

   - Lo primero, me gustaría que explicaras cuál es tu opinión sobre cómo se llegó a producir la burbuja inmobiliaria. Desde tu punto de vista, ¿qué factores fueron los que influyeron?

El mercado inmobiliario en sí es volátil, influyen en él muchos factores y tiene muchas derivadas, por lo que es preferible no utilizar la expresión burbuja de forma generalizada.

En lo que respecta a su evolución, la gran actividad inversora y el incremento fuerte de precios en los activos terciarios, como son oficinas, centros comerciales, locales y hoteles, se debieron principalmente al crecimiento económico y la gran liquidez producida por el sector financiero ante una regulación, tanto en España como a nivel global, que se ha demostrado que era insuficiente.

En cuanto al "boom" de la promoción y en los precios de suelo, se añaden factores como largos procesos de generación de suelo, planificación urbana poco adecuada, bajas barreras de entrada y poca profesionalización. La mezcla resultó dañina para el sector.

   - ¿Qué semejanzas encuentras entre lo que ocurrió con el ladrillo en 2007 y la actualidad?

Pocas. Ahora vivimos un momento de mucha liquidez, igual que el ciclo anterior, pero el crecimiento económico es más incierto a nivel europeo y global. El perfil de los inversores es distinto, el sector está más profesionalizado y la regulación para las entidades financieras es considerablemente más estricta.

   - ¿Cómo es posible que en dicho sector se llegue a niveles tan altos de especulación?

No estoy de acuerdo con esa apreciación generalizada para el sector. Especulación es la compra de un activo con el único objetivo de venderlo a mayor precio en un plazo relativamente corto. Me atrevo a decir que hay mayor especulación en muchos otros mercados que no sean inmobiliarios (bolsa, materias primas, divisas...).

La gran mayoría de las transacciones fueron inversiones con objetivos de crear valor a través de promoción o rehabilitación, o preservar capital y recibir una rentabilidad con alquileres, pero a base de proyecciones muy optimistas de la evolución del mercado, que luego no se cumplieron.

Otro punto a mencionar es el gran riesgo que asume la promoción inmobiliaria debido a la fluctuación del mercado y al largo plazo necesario para desarrollar un suelo, y el alto apalancamiento de las inversiones.

   - La gente que trabajabais tanto de forma directa como indirecta durante esos primeros años del siglo XXI en sectores como el de la construcción, inmobiliario, banca... ¿realmente erais conscientes de lo que estaba por venir?

Muchos actores en el mercado temían una ralentización y se preguntaban cuanto duraría el ciclo. Pero muy pocos, sí alguno, preveían que la crisis llegaría a ser tan grave y profunda, y que duraría tantos años.

   - ¿Crees que había gente de estos sectores que estaban cegados y no querían o podían ver lo que pasaba alrededor para controlar la situación?

Claramente existían actores que eran más optimistas y seguían invirtiendo aunque los indicadores económicos indicaban una ralentización.

Dicho esto, un factor importante a mencionar para el sector específico de la promoción, es el tiempo que tarda un promotor en promover un suelo. Desde el momento de la compra del suelo hasta la terminación de la obra pasan varios años, y es muy difícil prever el mercado a 3-5 años vista.

   - Han estimado que el sector de la construcción cierre el año con un aumento del 3%, considerando el valor de la producción del mismo superior a los 100.000 millones de euros. Por tanto, estas cifras significarían el primer aumento en siete años. ¿Crees que este va a ser el impulso para que el sector vuelva a normalizarse?

Bueno, son la promoción y la rehabilitación los que impulsan el sector de la construcción, no al revés. Por ahora, estamos viendo un incremento importante en rehabilitaciones y mejoras de edificios existentes.

Empezamos a ver más promociones también, principalmente debido a la vuelta de la demanda de producto nuevo, del acceso a financiación, así como una mayor confianza entre inversores y propietarios. El incremento en rehabilitación y en promoción son los factores que impulsan el aumento del sector de la construcción.

   - La economía de un país es cíclica, ¿crees que la próxima crisis se producirá de nuevo por una burbuja inmobiliaria?

Es cierto que el sector sufre en recesiones, y las puede agravar, pero raramente las provoca. Son otros factores macroeconómicos los que suelen causar los ciclos.

   - Ya que consideras que no puede ser el motivo de la próxima crisis, ¿crees que este sector ha aprendido y no va a dar pasos en la misma dirección?

Quiero pensar que de todas las crisis se aprende, y de esta última hemos sacado algunas cosas positivas, como mejoras en la regulación legislativa de entidades financieras, mayor profesionalización del sector inmobiliario, y una cierta dosis de realismo que debería influir en futuras decisiones.