Este supuesto permite al deudor evitar la depreciación real del inmueble de entre el 30% y el 45%
MADRID, 8 Feb. (EUROPA PRESS) -
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) aboga por introducir modificaciones legislativas para establecer mecanismos que permitan el pago de la deuda hipotecaria con el propio bien que actúa como garantía, una fórmula conocida como pago por dación, que permitiría evitar la ejecución y salvar parte del valor de la vivienda.
Fuentes de la AHE explicaron a Europa Press que con este sistema puede evitarse la depreciación real del inmueble hasta un 45% de su valor, ya que el pago por dación permite agilizar los procedimientos evitando intereses de demora y los costes ligados a una ejecución que, al final, repercuten en el precio de la vivienda que sale a subasta.
Por ello, la AHE propone que se modifique la actual legislación para que cuando se produzca una oferta de dación en pago y ésta sea aceptada por la entidad de crédito, no se paguen más impuestos que los correspondientes a la operación de transmisión al comprador definitivo.
Asimismo, la asociación pide que, si el comprador final así lo desea, pueda subrogarse en el crédito hipotecario del deudor inicial, eliminando de esta manera un doble pago de impuestos y tasas en las operaciones de transmisión, más otros asociados a la operación de financiación hipotecaria final.
Complementariamente, la organización propone que si el destinatario de la vivienda (que puede ser la propia entidad de crédito u otra institución publica o privada, persona física o jurídica) se compromete a ofrecer un contrato de alquiler al deudor insolvente renunciando a su desahucio, la operación esté exenta de impuestos o se pague un tributo reducido.
De esta manera, al eliminar costes judiciales, costes de transmisiones intermedias y una eventual refinanciación de la operación, entre otros, un porcentaje real del valor del inmueble, que en total puede llegar a representar más del 45%, queda en manos del deudor.
Este importe se salva debido a que se evita que el comprador puje por el inmueble descontando los gastos que va a tener que asumir del precio que ofrece por la vivienda.
Por ejemplo, en una subasta de una vivienda tasada en unos 100.000 euros, unos 45.000 euros se gastarían en impuestos, costes judiciales, intereses de demora y gastos de refinanciación, entre otros, por lo que el comprador ofrecería por la vivienda unos 55.000 euros. Con el pago por dación, el comprador elimina los citados gastos, por lo que puede ofrecer los 100.000 euros, que se dedicarán a liquidar la deuda con la entidad y el importe sobrante llegará al deudor, mejorando su situación de insolvencia.
En un artículo publicado en la Circular de la Federación Hipotecaria Europea se recuerda que la AHE demandó en la comparecencia de Gregorio Mayayo ante la Comisión de Vivienda del Congreso el pasado mes de septiembre, mejorar "en profundidad" las posibilidades de reestructurar la deuda que permite la ley, con el objetivo de reducir las ejecuciones y los concursos.
Asimismo, la asociación considera que deberían agilizarse los procedimientos judiciales y reducir "drásticamente" los costes de ejecución cuando ésta sea inevitable, así como los de adjudicación y enajenación de las garantías.
SOLUCIONES PARA PREVENIR RIESGOS DE INTERÉS.
La organización que preside Gregorio Mayayo cree que, de forma simultánea, habrá que "aportar soluciones eficaces" para la prevención de los riesgos de interés, minimizándolos tanto en las futuras contrataciones como en las carteras vivas, especialmente para el conjunto de préstamos contratados en los últimos cinco años.
Otro bloque de medidas que la AHE propone está orientado a facilitar el acceso a la vivienda en propiedad o alquiler "en una coyuntura especialmente difícil como la actual", aprovechando, en lo posible, el stock de viviendas nuevas y usadas que están en oferta para "rebajar el estrés de la deuda agravada por la crisis de liquidez".
Además, la AHE estima conveniente "avanzar en el impulso de otras vías de refinanciación del mercado alternativas a las utilizadas históricamente, especialmente en las actuaciones de vivienda protegida".
