Decretos de vivienda: ¿en qué consiste cada uno, qué medidas incluyen y cómo afecta a inquilinos y propietarios?

MADRID 30 Sep. (EUROPA PRESS) -

El Gobierno ha aprobado dos reales decretos ley con nuevas medidas en materia de vivienda que afectan a los alquileres, los desahucios, la compra de vivienda, los 'fondos buitre', la fiscalidad y la promoción de vivienda asequible.

El primero, centrado en la protección de la vivienda y la ampliación de la oferta asequible, ha sido publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE), mientras que el segundo, sobre contratos de alquiler indefinidos, se publicará este jueves, en la víspera de su votación en el Congreso, con lo que corre el riesgo de que no llegue a entrar en vigor ni un día.

PRIMER DECRETO:

PROHIBICIÓN DE DESAHUCIOS HASTA 2030

La norma amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad, no tenga alternativa habitacional y la Administración competente no le haya ofrecido una alternativa adecuada.

COMPENSACIÓN POR LA SUSPENSIÓN DE DETERMINADOS DESAHUCIOS

Los propietarios podrán recibir una compensación por la suspensión de determinados procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional, aunque este mecanismo no se aplicará a las entidades que el decreto identifica como 'fondos buitre'.

La compensación comprenderá, como máximo, la renta contractual dejada de percibir y los costes de suministros impagados, mientras que no serán compensables el lucro cesante hipotético ni los daños morales.

PROHIBICIÓN DE COMPRA A DETERMINADOS "FONDOS BUITRE"

El Gobierno ha limitado hasta el 31 de diciembre de 2028 la adquisición de viviendas por parte de 'fondos buitre', es decir, entidades, con o sin personalidad jurídica, que incluyan en su objeto social la adquisición de inmuebles y pretendan adquirir una vivienda por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado.

No obstante, la norma incluye una serie de excepciones, entre ellas, no se aplicará cuando el inmueble vaya a destinarse a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de cinco años, a residencia de personas que precisen atención sociosanitaria, a residencia de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables por parte de entidades del tercer sector de acción social o a la protección de víctimas de violencia de género.

PRÓRROGA DEL ALQUILER HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2028

Prórroga de hasta dos años para determinados alquileres. Los inquilinos con contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por anualidades y manteniendo las condiciones del contrato.

Para solicitarla deberán estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. El propietario deberá aceptarla salvo determinadas excepciones, como la necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para sí mismo o sus familiares.

LÍMITE A LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

El texto incluye una limitación extraordinaria de la actualización de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. No se actualizará la renta cuando el precio del alquiler sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia y, cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta un 2%.

ALQUILERES DE TEMPORADA Y DE HABITACIONES

Los contratos de temporada deberán acreditar una causa real que justifique la temporalidad. Estos contratos tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Si se prolongan sin una causa válida o se encadenan determinados contratos, podrán considerarse alquileres de vivienda habitual.

En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas de las distintas habitaciones no podrá superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa. En las zonas tensionadas deberán respetarse además los límites establecidos por la Ley de Vivienda.

REDUCCIONES PARA LOS PROPIETARIOS

Reducciones fiscales de hasta el 100% para los arrendadores que rebajen el precio del alquiler más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior y cumplan los requisitos establecidos.

La reducción será del 95% si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años; del 90% si está en una zona tensionada; del 85% si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, y del 70% en los restantes casos previstos por la norma.

Cuando la renta inicial no sea superior a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización correspondiente, la reducción será del 50%. Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 40% cuando la subida sea de hasta el 5%; del 30% cuando sea superior al 5% y hasta el 10%; del 25% cuando supere el 10% y hasta el 15%; del 20% cuando sea superior al 15% y hasta el 20%, y del 15% cuando el incremento supere el 20%.

DEDUCCIONES PARA LOS INQUILINOS

Deducción del 10% en el IRPF para determinados inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. La base máxima de la deducción será de 11.630 euros cuando la base imponible no supere los 23.007,20 euros y se irá reduciendo para quienes se sitúen entre esa cantidad y los 33.007,20 euros.

La norma establece además otros requisitos, entre ellos que durante al menos la mitad del periodo impositivo ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar sean titulares de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la arrendada, salvo determinadas excepciones.

PRÉSTAMOS PARA ACCEDER A LA PRIMERA VIVIENDA

La norma crea el mecanismo 'Tu Casa', que permitirá conceder préstamos de hasta 50.000 euros al 0% para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual mediante préstamo hipotecario. El Estado podrá conceder una financiación complementaria por el menor de estos dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros.

Los préstamos tendrán un plazo máximo de diez años, un tipo de interés del 0% y no podrán llevar asociadas comisiones. Además, contarán con un periodo de carencia equivalente al de la financiación hipotecaria, con un máximo de 30 años. La gestión corresponderá al ICO y la financiación se realizará con cargo al presupuesto del Ministerio de Vivienda.

La vivienda adquirida mediante este mecanismo quedará sujeta a un precio máximo de transmisión con carácter permanente.

IMPUESTOS SOBRE VIVIENDAS VACÍAS

Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI de viviendas residenciales que permanezcan vacías durante determinados periodos y cumplan los requisitos establecidos.

En los municipios que no estén en zonas de mercado residencial tensionado, el recargo podrá alcanzar el 50% cuando el inmueble lleve más de dos años desocupado sin causa justificada y pertenezca a un titular con cuatro o más inmuebles residenciales, y podrá elevarse hasta el 100% cuando el periodo de desocupación supere los tres años.

Además, los ayuntamientos podrán añadir hasta 50 puntos porcentuales en determinados casos de titulares con dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.

IMPUESTOS AL ALQUILER TURÍSTICO

En relación con los alojamientos turísticos, el decreto modifica el régimen del IBI para permitir a los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado establecer recargos sobre estos inmuebles. El recargo podrá alcanzar el 50%, el 100% cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a uso turístico y el 150% cuando tenga cuatro o más.

CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA PÚBLCIA

El decreto consolida el modelo de Casa 47 y establece que el patrimonio de la Entidad Estatal de Vivienda se destinará a vivienda asequible y protegida con carácter permanente. También incorpora avales para financiar proyectos destinados a aumentar el parque de alquiler social o asequible y una línea específica para impulsar la construcción industrializada.

SEGUNDO DECRETO: CONTRATOS DE ALQUILER INDEFINIDOS

RENOVACIÓN AUTOMÁTICA

El segundo real decreto ley modifica la duración de los contratos de alquiler de vivienda habitual y establece un sistema de renovación automática una vez finalizado el periodo inicial del contrato.

Una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, el alquiler se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años, o siete en el caso de personas jurídicas, salvo que concurra una causa justificada para no renovarlo.

Entre las causas que permiten recuperar la vivienda se encuentra la necesidad acreditada del propietario de utilizarla como vivienda habitual para sí mismo o para determinados familiares.

El decreto se publicará este jueves en el BOE y será sometido a votación en el Congreso junto al primer real decreto ley este viernes. 

INDEMNIZACIÓN DE HASTA 12 MENSUALIDADES SI SE ROMPE EL CONTRATO

Cuando el propietario quiera poner fin al contrato sin una causa justificada, deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente a hasta 12 mensualidades, según las condiciones establecidas en el decreto.

El objetivo de esta segunda norma es convertir la renovación de los contratos en un sistema de mayor estabilidad para el inquilino, de modo que la finalización del periodo inicial no implique automáticamente que tenga que abandonar la vivienda.